
自2022年起,內房行業氣氛跌至冰點,更多民企內房陷入流動性危機,導致出現債券違約,或需向債券持有人提出展期方案。
目前,內房美元債的廣義違約率(實際違約 + 技術性違約)抽升至超過70%。這個史無前例的局面,令不少內房債投資者感到擔心及害怕。
值得強調的是,即使債券已違約,債券持有人並非一無所有。一般而言,債券出現違約後,主要有兩類後續發展:債務重組或債權人提出清盤。
過往亦有不少例子,公司進行債務重組後,成功償付利息及較大部分的本金。而當前部分內房過低的債價亦可能迎來一些反彈的機會。
不過,投資者需要留意,重組或清盤一般需時較長(至少一年或以上),亦無人能保證公司內部資產能以合理價格或市價出售,而且違約後的債券最終回收價值涉及多方博弈,其不確定性將會較高。此外,這類型債券的流動性可能較低,價格波動性較大,投資前亦要份外留意。
我們在下表中整合了三十間主流民企內房公司的最新發展、部分債券價格,以及我們團隊的短評。表中的內容將會持續更新,以供各位投資者參考(建議使用網頁版瀏覽、粗體內容爲最近更新):
表一:三十間內房發展商列表(按銷售規模分類)
(大型內房)
| 公司(藍字為最新更新,如有) | 最新進展 | 公司短評 |
| 恒大 | - 恒大已正式進入強制清盤程序,由安邁企業顧問(Alvarez & Marsal)出任清盤人,負責資產處置工作。清盤人的能力對債權人最終回收價值至關重要,現任清盤人安邁曾處理雷曼兄弟及瑞幸咖啡等大型案件,具有豐富經驗。 - 根據彭博報道,香港證監會已與羅兵咸永道香港(PwC HK)達成協議,羅兵咸永道同意撥出10億港元,用以賠償合資格的恒大獨立少數股東;清盤人將於5月18日與道在法庭就審計疏忽及資金追討訴訟進行聆訊。 | - 證監會對羅兵咸永道的訴訟獨立於清盤程序,賠償將直接支付予少數股東而非納入清盤分配次序,對債權人而言未必正面,因羅兵咸永道賠償能力有限,且反映其希望優先處理監管事宜。 - 清盤程序仍在進行中,考慮到規模龐大,預計需數年時間才能完成。 |
| 景程 | ||
| 萬科 | - 萬科於4月提出於5月到期的20億元人民幣債券展期安排,先償還 40% 本金,餘下延後 1 年;其後已獲債權人支持通過,短期違約壓力暫時紓緩。 - 萬科於4月以開掛牌方式出售生豬養殖業務環山99.41%股權,總競標價為32.7億元人民幣。 - 萬科於2025年11月26日宣佈正尋求推遲償還將於12月15日到期的20億元人民幣債券,消息導致公司的境內外債券價格急跌。有報導指萬科嘗試向兩間中資銀行獲取短期貸款,以償還12月到期合計57億元的人民幣債券,但均被拒絕。 - 萬科於2025年11月2日公布,與最大股東深鐵集團簽署框架協議,約定自2025年起至本年度股東會期間 (預計2026年6月),深鐵集團會向公司提供不超過220億元人民幣的借款額度。 | -雖然萬科最大股東深圳地鐵多次注入流動性並提供股東借款,其母公司深圳市國資委亦曾協調金融機構安排融資方案,但由於營運狀況持續疲弱,流動性已趨緊。是次萬科未能獲得短期貸款並要求延遲償還,反映現有支持未必足以支撐萬科的債務償付。 |
| 碧桂園 | - 碧桂園2026年3月單月權益合約銷售22.3億元人民幣,按年下跌30.5%。截至2025年12月底,集團擁有現金約186億元人民幣(包括128億元人民幣的受限制現金)。 - 碧桂園的境外債務重組計劃於2025年12月30日正式生效,涉及約177億美元債務,減債約117億美元,並已向債權人支付首期近4億美元現金對價(佔總債務本金約2%)。 - 集團公布了境外債務重組最新情況、重組選項及關鍵條款,選項包括現金(最少90% 本金削減)、100% 本金轉換為強制可換股債券、67% 本金轉換為強制可換股債券與新債務工具、9.5年期的新債務工具(35% 本金削減)及11.5年新債務工具(沒有本金削減),但集團於自設限期過後(2月底)仍未達成境外債重組協議。 | - 碧桂園已進入境外債違約階段,並積極處置資產以償還境內債務,流動性相對優於部分已違約同業。 - 公司境內經營仍維持正常,加上大股東及管理層未有放棄,公司境外債務重組方案已正式生效。 |
| 融創 | - 融創2025年的總合約銷售約368.4億元人民幣,按年下跌21.8%。 - 融創的境外債務重組生效於2025年12月23日,約96億美元現有債務已獲全面免除,並發行強制可轉換債券作為代價,高等法院頒已令駁回對集團的清盤呈請,成功化解境外債務風險。 - 融創約96億美元規模的境外債重組方案於11月5日獲香港高等法院正高等法院正式批準。在境內外債務的重組方案均成功下,整體債務預計下降近600億元人民幣。 | - 融創已完成境外債務重組,將約96億美元現有債務全數轉換成股票,成為內房行業首例以全額債轉股方式處理境外債務的案例。 - 對不願接收股票的債權人而言方案並不友好,但考慮到其強制可轉換債券的換股價相對現價並不算高,重組方案整體質素並不遜於行業同儕。 |
| 世茂 | - 世茂2025年的總合約銷售約239.5億元人民幣,按年下跌29.6%。 - 世茂的境外債務重組計劃於2025年7月21 日已生效,重組計劃項下本金金額約115億美元的境外債務連同相關應計利息已獲解除,轉換為約80億美元期限為6年至8.5年的新債務工具,及約45億美元1年期的強制可換股債券。另外,集團亦成功將境內約238億元人民幣債務展期,最長至2035年。 - 大華銀行將世茂一筆100億港元貸款延期3年,這筆貸款以世茂旗下畢架山豪宅BEACON PEAK作抵押,截至今年9月,BEACON PEAK只售出17%。 - 深圳龍崗區政府在2025年初表決,擬以68億元人民幣,收購位於深圳東部,深港綜合體項目的12塊地皮。世茂於2017年以近240億元人民幣買入相關地皮,並規劃為集合會展、演藝中心和酒店的商業綜合體,但因2022年的債務問題而停工。 - 世茂公佈了債務重組方案,提供四個選項,包括固定組合的選項四,或者自由地分配選項一至三。選項一為短期債券/貸款,年期為四至六年,有50%的本金削減,選項二為長期債券/貸款,年期為七至九年,沒有本金削減,選項三為強制可換股債券,將會以6港元換成股份。 | -世茂的境外債務重組計劃於2025年7月21 日已生效。 |
| 龍湖 | - 龍湖2025年的總合約銷售約631.6億元人民幣,按年下跌37.5%。 - 2026年4月惠譽確認「BB-」評級展望由負面轉穩定,穆迪及標準普爾亦確認穩定展望。 - 龍湖於2025年8月29日宣佈以現金派發0.07元人民幣的中期股息 | - 龍湖的擁有較大比例的租金收入,人行放寬經營性物業貸款用途新政策能為集團帶來過百億的現金流,其流動性較同儕充裕。 - 但行業前景仍未見明朗化,而且行業銷售低迷,其長年期債券有較大的不確定性。 |
| 新城 | - 新城發展2026年第一季的實現合約銷售金額約30.2億人民幣,按年跌40.8%。 - 新城於2月發行3.55億美元新債(票息率11.80%),用於債券回購及償還現有債務,並於同月要約收購2026年5月及2027年9月到期的有擔保優先債券,合共5.64億美元。 - 新城子公司新城環球有限公司2025年9月擬發行於2027年到期的1.6億美元11.88%擔保優先票據 | - 雖然新城成功發債,有助改善短期流動性,但鑑於行業銷售低迷,因此中長年期的債券仍有較大的信貸風險。 |
| 旭輝 | - 旭輝2026年3月單月總合約銷售11.5億元人民幣,按年下跌43.1% - 旭輝的境外債務重組於2025年12月29日正式生效,並向債權人發行16.3億元的債券、10.2億元的貸款、及40.8億元的可轉股債券。 - 旭輝於年初以3.02億元人民幣出售天津和新100%股權,同時以同等代價向收購海曙興禮50%股權,兩筆交易透過應付代價互相抵銷。另外,旭輝亦出售洛陽卓發企業管理諮詢50%股權及相關股東貸款,總代價約1.05億元人民幣。 | - 旭輝的境外債務重組於2025年12月29日正式生效。 - 選項一涉及約70% 的本金削減,但年期為最短,適合一些對旭輝償債能力有保留的債權人。 - 選項二佔最大部分為強制可換股債券, 因此實際回報存在較大不確定性,適合對旭輝股價表現有信心的債權人。 - 選項三(債券形式)及選項五(貸款形式)並沒有本金削減。 - 選項四涉及約50%的本金削減,但不受股價不確定性影響,可視作為選項2B的替代方案。 - 由於每個選項亦有可取之處及其缺點,超額認購時亦可能會被分配至選項2B或五,因此債券持有人可考慮同時選擇選項一至四,以減低錯誤選擇選項的風險。 |
| 中梁 | - 中梁2025年的總合約銷售為120.7億元人民幣,按年下跌32.7% - 中梁於3月持續與債權人協商借款續期或延期償還,已成功將約2億元人民幣貸款延期至2027年。 - 2025年5月28日,中梁公布了更改部分債券條款的同意徵求,主要是調低債券的票息率,以及將其到期日及強制贖回時間表延期兩年。 | - 中梁已完成境外債務重組,並獲法院批准,方案未涉及大幅修改條款或債轉股,優於其他發展商的重組方案。 - 不過要留意中梁已多次展期,若內房行業持續低迷,公司屆時或難以以現金償付,或將會陷入再次展期的困境。 |
| 正榮 | - 正榮2026年第一季的總合約銷售為9.6億元人民幣,按年下降14.6% - 正榮正在探討於6月30日公佈經修訂的重組計劃,截至目前,重組計劃尚未取得重大進展。 - 正榮大股東歐宗榮先生已涉嫌違法犯罪而被採取強制措施。 - 英屬處女群島法院舉行聆訊,以申請委任 RoYue 的清盤人,RoYue由大股東歐宗榮先生全資擁有,其持有正榮股份約43.3%。 | - 正榮撒回原方案並擬提出新的重組方案,並多次延遲與債權人磋商新的安排。由於行業復甦不及預期,原先不涉及本金削減的方案難以履約,我們估計新的重組方案或將涉及大規模本金削減,質素亦可能較差。 - 後續而言,RoYue的清盤人有可能尋求第三方變賣其正榮地產股份。參考佳源國際(被清盤)及佳源服務的案例,這有望令正榮地產大股東改變,新大股東或會較為積極處理債務。 |
| 龍光 | - 龍光2025年的總合約銷售為47.8億元人民幣, 按年下降33.4% - 龍光於2026年3月已向法院提出重組協議計劃的聆訊申請,尋求批准召開計劃債權人會議,以推行其開曼群島和香港協議安排,同時已與債權人小組已達成協議,將支持協議截止日期延至2027年3月31日。 - 龍光公布境內債務重組方案,涉及本金額約219.6億元人民幣。集團提供五個選項,分別為:1)現金支付,2)資產抵債,3)强制可換股債券,4)特定資產,5)全額展期留債。 - 龍光宣佈,其全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司發行的21筆境內公司債券及資產支持專項計劃(ABS)的重組方案已全部獲相關債券持有人會議審議通過。 | - 我們認為是次的建議的重組方案更新誠意欠奉。除了各個選項較原方案更差,更重要的是選項一及選項四的最高發行額僅為總本金額的10%及8%,這代表公司實際上不容許債券持有人將債權全數轉換成新長期債券(選項四)或直接收取現金(選項一),而是強制分配本金削減或股票相關的選項二及三(佔總本金額達82%),因此我們認為債權人可考慮反對這次重組。 - 若境外債權人齊心推翻這次重組,公司應會能提出更佳的重組方案,或者債權人要求法院清盤令,讓公司進入清盤程序(最壞情況)。由於公司仍有一定數目的境外項目,債權人仍有望收回部分本金。因此,對比被迫接受此方案,我們相信反對方案或能為債權人爭取更大利益。 - 但值得強調的是,如重組方案獲通過,債權人仍可選擇重組方案的不同選項,不加入的代價僅是同意費( 0.125% 或 0.05%)。 |
| 綠城 | - 綠城2026年第一季總合約銷售386億元人民幣,按年下跌26.3% - 綠城2025年7月以46.7億奪得蘇州園區雙湖地皮,每平方米樓面價破江蘇紀錄 - 綠城2025年7月斥64.7億人幣奪北外灘地皮 樓面價刷新上海土地市場紀錄 | - 綠城目前營運狀況正常,並已成功推進境外債務再融資,國企背景或有助於公司獲取融資,信貸風險在同業中相對可悾。 - 不過參巧萬科近期的例子,若行業銷售持續低迷,不排除支持仍不足以支撐綠城的債務償付。 |
| 公司 | 最新進展 | 公司短評 |
| 雅居樂 | - 雅居樂2026年3月總合約銷售約6.7億元人民幣,按年下跌43%。 - 雅居樂的境外債務重組仍在推進中,高等法院將清盤呈請聆訊押後至6月29日。 - 雅居樂於4月出售浙江商住項目50%的權益,總代價9500萬元人民幣,買方以轉讓債務方式支付。另外集團於3月出售部分營運固定資產,代價為11.5億人民幣,用於償還賣方的債務及其他營運負債。 - 於2025年4月29日至9月30日期間,雅居樂已與多家金融機構達成初步協議,將14.92億元人民幣的還款期延長。 - 雅居樂於2025年9月30日宣佈,已經向主要境外債權人提交初步境外債務重組方案,並爭取在2025年底前與多數境外債權人達成協議。 | - 公司已聘請外部財務顧問進行境外債務重組,境外債務重組仍在推進中。 |
| 合景 | - 合景2026年3月總合約銷售約為3.52億元人民幣,按年下跌42.9% - 合景與主要境外債權人(超過26%未償還本金總額)就46.6億美元債務重組方案達成原則性協議,涉及香港島鴨脷洲項目資產支持,高等法院已將其聆訊呈請進一步延期至2026年6月22日。 - 聯交所於11月11日,就公司延誤了 16 個月才為2023年的兩項主要交易發送資料通函,而發出紀律行動聲明,公開譴責六名現任董事及一名前公司秘書。 - 合景於3月7日公布境外債務重組框架,擬定方案包括現金、債券或強制性可轉換債券。 | - 公司已委任安邁融資作為財務顧問,並與主要境外債權人對境外債務達成原則性協議。 |
| 融信 | - 融信2026年第一季總合約銷售約為2.8億元人民幣,按年下跌39%。 - 有消息指,融信未能在10月預期推出境內債務重組計劃,擬對相關債券再次發起展期投票 | - 投資者可留意公司的後續行動,尤其是會否盡快安排美元債重組。 |
| 富力 | - 富力2026年第一季總合約銷售約29.1億元人民幣,按年上升5%。 - 富力公布境外重組已獲超過77%債權人支持,目標2026年內完成。 - 富力於11月11日公布,境內一筆價值約16.8億人民幣的債券通過重組方案。 - 富力已公布其境外債務重組方案,選項包括(1)即時現金、(2)新優先債券與強制可換股債券及(3)新長期債券。 | - 選項一可即時收回現金(本金額的5%),不確定性極低,較適合一些對公司未來償債能力極度有保留的債權人。但債權人畢竟需接受本金削減高達95%,削減幅度極高,因此可優先考慮其餘兩項選項。 - 選項二雖然有約50% 至60% 的本金削減,但新優先債券的償債優先度理論上高於新長期債券,再度違約風險會低於新長期債券。強制可換股債券的部分可即時轉換成公司新股,並於股票市場上出售,這部分有可能收回約 3% 本金,已接近選項一的現金清償代價。相對於選項一,選項二有較大的可取之處。 - 選項三沒有任何本金削減,但等待年期極長,預計在第七年起計才開始從票息中逐步收回現金,較適合一些不希望有本金削減的債權人。此選項有一定優勢,讓投資者在較長時間下實現回收全額本金。 |
| 佳兆業 | - 佳兆業2025年的總合約銷售額約55億元人民幣,按年下跌18%。 - 佳兆業於3月17日公布境外債券的同意徵求已正式生效,並將以股份支付2025年12月的利息;早前集團已修訂建議,提高同意費至相等於相關債券最低現金利息總額約1%,並把用作支付利息的股份發行價由每股0.5元下調至每股0.3元。 - 佳兆業於 12 月 4 日展開同意徵求,尋求以股份來支付六張債券原定於 今年12 月 28 日及下年6月28日及12月28日的最低現金利息。 - 佳兆業公佈境外債務重組計劃,計劃債權人的重組代價將包括:(i) 六批次美元優先新票據;及(ii)可轉換為公司新股份的8批次強制可轉換美元債券,將根據該等佳兆業計劃或瑞景計劃債權人有權索償額中按比例分配。集團將於3月中尋求法院聆訊。其清盤呈請聆訊進一步押後至明年3月31日。佳兆業於9月15日宣佈,境外重組計劃的所有條件已經達成並全面生效,將削減規模約86億美元的債務,債務到期日平均延遲五年 | - 是次方案的質素屬於不過不失。對於美元債持有人而言,由於債權人可同時參與兩個方案(瑞景計劃及佳兆業計劃),名義上並沒有本金削減。 - 我們認為佳兆業的美元債持有人仍可接受此方案,只要持有人願意等待,從新債券收到的現金還款及把強制可換股債券轉換成股權套現後的價值應會高於直接在市場上賣出。 |
| 奧園 | - 奧園2025年的總合約銷售額約72.9億元人民幣。 - 奧園於5月公布尚未就相關票據於30天寬限期屆滿前支付或促使支付已於2026年3月30日到期應付的利息,構成違約事件,並已觸發相關境外融資項的交叉違約,將暫停支付所有境外融資債務已到期或將到期的本金及利息。 - 奧園於3月公布境外債務重組進展,已行使酌情權根據中國奧園計劃及Add Hero計劃條款,將持有期延長六個月至2026年9月22日,以預留更多時間處理資產變現及解決流動性問題。 - 公司於2025年9月30日宣佈,金額約10.5億元人民幣的現有境內融資獲安排獲展期,並與債權人就未償還債務,達成8宗訴訟和解。 | - 雖然奧園的重組方案質量未算很佳,但誠意度不俗,大股東主動放棄其部分權股及持有的美元債,並把所有境外資產及不少境內資產作增信作用。 - 不過,目前其償債能力仍然較弱,第一批本金償還能依期償還的機會仍然不大。 |
| 弘陽 | - 弘陽地產2025年總合約銷售約43.3億元人民幣,按年下跌62%。 - 弘陽公布高等法院批准將呈請聆訊現延期至10月5日。 - 弘陽於4月再次公布將提早及基礎重組支持協議費用期限延長至5月22日及6月5日。 - 弘陽地產在2025年前三季,完成十一筆總額約31億元人民幣貸款的延期或放緩還款進度,並成功取得兩項總額約9,000萬元人民幣的新融資 | - 弘陽的重組方案可算是內房中最差,債權人不僅沒有選擇的餘地,還被迫接受高達77%的本金削減,方案條款極為嚴苛。 |
| 寶龍 | - 寶龍2026年第一季的總合約銷售15.5億元人民幣,按年下跌22.3% - 寶龍公布債務重組計劃已獲85.48%以上的持有人支持協議,並債權人可於5月4日前就計劃進行選項投票。另外,寶龍附屬的清盤申請已獲撤銷。 - 寶龍於1月出售寶龍商業25%股權,涉及1.607億股,現金代價3.61億元,相當於每股作價2.245元,所得款項將用於重組、安排計劃及集團的營運資金。 | - 寶龍再度提出新一輪的重組方案,已獲85.5%以上的持有人支持協議,寶龍附屬的清盤申請已獲撤銷。 |
| 禹洲 | - 禹洲2026年首季總合約銷售13.74億元人民幣,按年下跌29%。 - 禹洲已修訂重組方案,將公司現有貸款納入方案,其他經濟條款基本維持不變。債權人有三種選項,把其債務轉換成各種新美元債及╱或禹洲新發行的普通股。 - 在此重組計劃下,公司需要根據美國破產法第15章取得香港計劃的認可、進行供股(以100股供49股的比例及每股0.035港元)及以每股2.1港元向債權人發行56.5億股新股份等。在完成這些舉動後,公司擬把10股合併為1股。供股、發行新股及合併股份已獲股東授權通過。 | - 禹洲重組方案整體誠意度不錯,涉及到現金支付及分期付款,及通過供股募集資金,同時還有力度較強的增信措施。 - 禹洲的重組計劃在短時間內通過,反映其執行力不俗。 - 禹洲預期供股能集資最多約1.1億元人民幣,足夠支付重組方案短期債券選項的現金部分共2,474萬美元及方案的同意費,有助減輕公司的債務負擔。 |
| 時代 | - 時代中國2026年首季總合約銷售8.82億元人民幣,按年下跌29%。 - 時代中國的境外債務重組計劃已於2025年11月28日正式生效,並正考慮推進境內的債務重組。 - 時代中國於4月訂立債務抵銷協議,以總代價約629.5萬元人民幣轉讓部分肇慶時代年華花園住宅單位及車位,抵銷未償還的應付賬款。 - 時代中國早前於11月22日公布其正式境外債務重組方案,選項包括:(1)預付現金、短年期債券及新公司股份、(2)強制性可換股債券I及中期債券、(3)長年期債券。債務的應計及未付利息則會以強制性可換股債券II的形式派發。 | - 由於股份現價低且轉股價高,是所有內房重組方案中最高之一,債轉股的間接削減實際上相當大,但能讓投資者盡快套現。而短、中、長期債券則涉及信貸風險,期限越長,再度違約風險越大。 - 選項一的短年期債券在支付上有優先權,如公司能順利償付債券,回收率將超過三成,我們認為急於收回本金且不介意本金削減的投資者可選擇選項一。 - 選項二是大多數人將被分配的選擇,如果預計公司股價在短期內(生效日後1.5年內)不會反彈,選項二的強制性可換股債券則不會為選項增加太多回收價值。相比之下,選項二的中年期債券只比選項三的長年期債券短1-3年,但回收價值低約55%。如果公司能夠重組並恢復營運,很大機會均能償還這兩張年期相若的債券。因此,對時代中國和中國房地產市場抱有信心的投資者,可優先考慮選項三。 |
| 遠洋 | - 遠洋2026年首季總合約銷售30.4億元人民幣,按年下跌約42%。 - 遠洋於3月向控股股東遠洋集團收購內地191個車位,以總代價3,133萬元人民幣抵銷其應收款項。 - 遠洋的境外債務重組計劃已獲法院通過,擬把約56億美元的境外債務重組為22億美元的新債券,利率為3%,而剩餘債務將轉換為強制可換股債券或新的永續證券。 - 遠洋集團重組計劃的條件均已達成,生效日期為3月27日。 | - 我們認為遠洋的重組方案誠意欠奉,此重組方案明顯傾斜於銀團貸款持有人,對於債券持有人(尤其是被歸類於C組債務)明顯不利。 - B組及C組債務的持有人間接本金削減分別約64% 及85%,削減幅度高於其他已違約同儕的重組方案。選擇新永續債的票息率低至1%,而且屬於選擇性支付,償債優先度低。重組方案核心的「新債務」,整體年期更長達8年或10年,且收回的金額寥寥可數。 - 不過,較差的重組方案理論上可換來更大可能性於未來償還重組後的債務。 |
| 中駿 | - 中駿集團2025年全年總合約銷售43.44億元人民幣,按年下跌35.4%。 - 中駿於4月公布境外債務重組計劃取得重大進展,將於5月18日舉行計劃會議供債權人考慮及投票批准重組方案;同時公布重組細節,包括發行強制可換股債券、新股份及新債券等三個選項,並建議增加法定股本配合重組安排。 - 中駿全資附屬裕威國際於維爾京法院被提出清盤申請,未償還優先債券總額約1,342.6萬美元。於當地時間6月23日,維爾京法院已批准撤銷清盤申請。 - 中駿公布,持有約佔現有票據未償還本金總額83%,及範圍內債務未償還本金總額66%的計劃債權人,已加入或提供指示加入重組支持協議。 | - 就重組框架而言,中駿的提出的條款不俗,長年期的選項年期較同儕短,且轉股價為眾多間內房中最低之一,暫定為每股1.75港元。公司已公布更多重組細節並獲債權人支持,方案正逐步推進。 |
| 公司 | 最新進展 | 公司短評 |
| 花樣年 | - 花樣年2026年前兩個月總合約銷售0.59億元人民幣 - 公司於10月3日宣佈,票據約85%和未償還本金金額約77%的債權人已正式簽署或有效加境外重組支持協議。 | - 整體而言,新方案與舊方案相比明顯地遜色,但在債轉股部分完成後,仍有近七成的債權能置換成新債券,本金削減的比例相比其他發展商的方案並不算差。 |
| 力高 | - 力高地產2026年前兩個月總合約銷售0.78億元人民幣。 - 力高集團向力高健康生活(集團持股75%)轉讓停車位、住宅單位及零售單位,以總代價1.59億人民幣,用作抵銷集團未償還的可退還保證金及服務費總額。 - 力高在2025年前三季,將本金總額累計約32億元人民幣的境內貸款延期,其中最長延期至二零二八年。 | - 據了解,先前公司所聘請的海通國際已與公司失去聯繫。 - 不過,力高早前致力補交多份業績,現已成功復牌。公司有誠意改善狀況,復牌將有利公司早日提出債務重組方案。 |
| 建業 | - 建業2026年首季總合約銷售16.16億元人民幣,按年下跌23.3%。 - 建業副董事長王俊於去年11月中指出建業地産的境外債重組一直在推進,並與主要投資人進行了多輪溝通,在此基礎上形成初步方案,並指出很快會提供更多信息及重組進展。 - 建業發通告稱,針對公司截至2025年6月的中期報告,針對一些行動措施所採取的行動提供業務更新,其中包括:公司向債權人提交更新的現金流模型及框架重整計劃,並繼續與債權人積極溝通;更新或延長借款及所取得額外融資,及;積極尋求解決集團未決訴訟,並將繼續密切監控即將到期的貸款。 | - 建業為首間具國企背景公司陷入實質性違約,充分反映行業的極度低迷狀況。公司目前已著手制定並推進債務重組方案。 |
| 新力 | - 8月期間,公司接獲一份就私募債券而針對公司的清盤呈請,並已向香港高等法院提交,該呈請聆訊延期至2022年12月7日。香港法院已向新力控股頒布清盤令。公司債權人已委任Kroll作為公司清盤人。 - Kroll向債權人表示,Li Yue(新力的重要境外子公司)的清盤因FTI Consulting(其董事及接管人)拖延而受阻。即使清盤人多次催促,截至2025年2月14日,Li Yue仍未啟動債權人自願清算,FTI被指未及時變現資產並有利益衝突。Kroll建議由其接手Li Yue的清盤,以利用已有調查成果加速資產回收,並擁有更廣泛權限追查資金流向及子公司情況。清算人正尋求法院批准對Li Yue提起清盤訴訟以推進進程。 | - 新力的債價為內房債中最低,反映市場預期其回收價值極低。 - 法院已頒布清盤令,預料投資者可能收回極少量本金,但清盤過程需時較長。 |
| 佳源 | - 佳源國際接獲一份向高等法院提出的清盤呈請。香港法院已向佳源國際頒布清盤令。公司債權人已委任德勤作為公司清盤人。 - 佳源國際公布由於支持重組方案的債權人不足、銷售放緩和缺乏新資金,因此投資者不打算簽署貸款協議,條款書已於2024年7月7日失效。 - 佳源國際不覆核聯交所取消上市地位決定,於10月29日正式除牌。 | - 香港法院已頒布清盤令,但公司清盤人或會致力與各方合作,以制定重組方案,但當前不確定性仍然高,仍存在較大變數。 - 公司股票已被退市,先前有意提供資金的投資者亦撤回其資金,導致公司重組困難重重,增加公司進入強制清算的可能性。 |
| 路勁 | - 路勁2025年全年總物業銷售額為73.90億元人民幣;高速公路項目的路費收入及日均混合車流量分別為16.95億港元及87,300架次。 - 路勁早前於3月宣布宣布已與相當大比例債權人(包括持有現有債券本金約25%的主要債權人小組)達成原則性重組協議,有關的清盤申請聆訊已延期至不早於6月8日。然而,其後債權人小組意見出現分化,持有約10%份額的四位持有人則對目前方案並不滿意,有意繼續推進針對公司的清盤,並已委任新的顧問,希望更多持有人加入臨時小組。 - 路勁的原則性重組方案由兩大安排組成,分別是「新選計劃」及「路勁計劃」。新選計劃」下:債權人將獲得由一家特殊目的公司發行的可換股債券,這家公司將於在重組生效日起持有路勁高速公路國際控股有限公司(下稱「勁投」)70%的股權,其資產包括印尼四條收費公路。在「路勁計劃」下:債權人有兩個選項(1)把10%的債務轉換成現金(2)獲得一張相當於本金額13%的6年期中年期債券,債券的票息為3%,同時獲得相當於本金額34%的路勁普通股,轉股價為每股5.6港元。 - 路勁於4月與共同賣方,向上海雋鑫置業現有股東,出售所持合共80%的股權,總代價1.164億元人民幣,路勁持有目標公司65%的股權,將能套現約9,440萬元人民幣。 - 路勁2025年8月宣布,為確保所有離岸債權人得到公平及公正的對待,決定暫停支付所有離岸銀行債務、票據及永續證券的到期應付本金及利息, 推進出售印尼收費公路。 | -「新選計劃」:路勁交出旗下最核心資產:勁投70%的股權作抵債。債權人因而掌握管理及資產變現的主導權;路勁則轉為輔助銷售角色,退居幕後,僅能在高價出售時獲取部分佣金。假設勁投的股權成功以6億美元售出,債權人將會得到70%即4.2億美元,若按比例分配給所有債券持有人(包括固定年期債券及永續債),債權人則能從此收取約18%的本金。從好的一面看,債權人拿到了較實際的資產(勁投70%的股權);但從另一角度看,這實際上是路勁將資產變現的執行風險轉嫁給債權人。由於路勁過去一年在市場上尋求買家未果,且基建市場環境轉差,這70%股權最終能賣出多少錢、何時能賣出,均存在極高的不確定性。若最終無法售出,債權人只能被迫持股,成為股東而非收回現金。 -「路勁計劃」:以路勁的現價計算,「路勁計劃」的兩個選項分別能從選項一(現金)及選項二(債券及普通股)收取10%及約16.8%的本金,均涉及較大幅度的本金削減。同時,由於境內房地產市場持續惡化,公司亦公布預期境內產生可用於境外分配的現金流由30至36億元人民幣大幅削減至18至22億元人民幣,反映母公司路勁營運環境有所惡化。儘管條件未算理想,但公司透露相當大比例的債權人已表示同意此項初步方案框架,若最終公布的方案能取得75%或以上的債權人支持,方案將會正式通過,並對所有債權人均具法律約束力。 |
資料來源:網上不同資源、公司公告、FSMOne
債券價格數據截至2026年5月8日
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| 具有某些特點的債券 某些債券可能別具特點及風險,投資時須格外注意。這些債券包括:
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附註
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