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「撤辣」效應能帶動新盤的成交量
有關本港樓市「撤辣」的分析，可參考我們3月中的分析文章「債券透視：「撤辣」後能拯救本港發展商嗎？本港發展商將步內房後塵，陷入債務危機？」。我們節錄當中部分觀點：
- 本港政府宣布樓市全面「撤辣」，金管局亦放寬按揭規定，這能減輕購房者的置業成本及他們的增加購買力，預期樓市在短期內或會出現「量升價穩」的格局。
- 二手樓與一手樓之間的價格折讓幅度或會減少，一手樓成交增幅應該會較二手樓為高，因此發展商更為受惠於政府的樓市放寬政策。
- 「供貴過租」局面有望被扭轉，本港住宅樓價有望「止跌回穩」，這有利於發展商套現其項目。
的確，在全面「撤辣」下，一手樓的成交量大幅急升。這一方面是由於撤辣後帶動買家的入市氣氛，另一原因是發展商更願意推盤及「以價換量」，它們的減價戰及大量新盤推出（目前新盤現樓及樓花貨尾已超過21,900個單位，潛在新盤以萬計），市場需要較長時間所消化這些新供應。
慶幸的是，只要發展商願意讓步減價（估計相對於2023年減價約10% 至15%，相對於2021年樓市高位則減價約25% 至30%），整體新盤項目去化率接近80%（見表一），可見「撤辣」效應能帶動新盤的成交量。
表一：「撤辣」後新盤去化率
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新盤名稱 |
發展商 |
地點 |
首次出售日期 |
已開售單位數目* |
已出售單位數目* |
去化率 |
|
Belgravia Place |
恆基兆業 |
長沙灣 |
3/3/2024 |
533 |
432 |
81% |
|
天璽-海 |
新鴻基地產 |
啟德 |
3/13/2024 |
112 |
48 |
43% |
|
泰峯 |
王新興集團 |
牛頭角、九龍灣 |
3/17/2024 |
534 |
384 |
72% |
|
利奧坊．首隅 |
恆基兆業 |
旺角 |
3/22/2024 |
102 |
70 |
69% |
|
SEASONS PLACE |
香港鐵路、會德豐 |
將軍澳 |
3/23/2024 |
650 |
586 |
90% |
|
連方II |
萬科企業 |
長沙灣 |
3/30/2024 |
114 |
53 |
46% |
|
Blue Coast |
香港鐵路、長江實業集團 |
香港仔鴨脷洲 |
4/6/2024 |
642 |
568 |
88% |
|
ONE STANLEY |
建灝地產 |
赤柱 |
4/13/2024 |
30 |
11 |
37% |
|
PARK SEASONS |
香港鐵路、會德豐 |
將軍澳 |
4/20/2024 |
303 |
190 |
63% |
|
朗賢峯（第IIA期） |
香港鐵路、鷹君集團 |
何文田 |
4/25/2024 |
144 |
69 |
48% |
|
朗賢峯（第IIB期） |
香港鐵路、鷹君集團 |
何文田 |
4/27/2024 |
572 |
528 |
92% |
|
高臨 |
資本策略 |
油麻地 |
5/3/2024 |
181 |
147 |
81% |
|
The YOHO Hub II |
香港鐵路、新鴻基地產 |
元朗 |
5/11/2024 |
423 |
422 |
100% |
|
THE HADDON |
恆基兆業 |
紅磡 |
6/11/2024 |
97 |
14 |
14% |
|
NOVO LAND 第3B期 |
新鴻基地產 |
屯門 |
6/22/2024 |
325 |
212 |
65% |
|
恒珀 |
恒和地產 |
長沙灣 |
6/22/2024 |
30 |
13 |
43% |
|
尚逸 |
大鴻輝 |
西營盤、上環 |
7/1/2024 |
98 |
81 |
83% |
|
柏蔚森I |
新世界發展、遠東發展 |
啟德 |
7/14/2024 |
180 |
165 |
92% |
|
合共 |
5,070 |
3,993 |
79% |
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*不同網站的數據或有輕微出入 資料來源：中原地產、美聯物業、28house、奕豐金融編纂 數據截至2024年7月14日 |
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預計本港發展商的盈利能力尚可 其住宅項目具備變現能力
一般投資者更關心樓價表現，發展商的減價戰確實會影響項目利潤率及盈利能力，甚至是二手市場的樓價。值得留意的是，本港發展商的項目利潤率一直具有相當大的優勢。過去多年，它們的項目利潤率（扣除建築成本、銷售及行政費用後）約30% 至40%。
若我們假設新樓價格較先前定價下跌兩成為基準，這些項目利潤率仍有望達到10% 以上，代表發展商盈利能力尚可。
另外，對於發展商的流動性而言，能否以合理價格有序套現存貨才是重中之重，皆因這是核心的流動性來源，而且市場的整體去化率亦會影響銀行提供融資的意願，間接影響發展商的融資能力。目前整體新盤項目去化率仍高達約80%，代表發展商手上的住宅項目具備變現能力，債權人毋須過份憂慮。
本港發展商與內房危機所遭受的困境不同
與內房危機所遭受的困境不同（見表二），內房發展商在商業模式、銷售、融資及利潤率方面均面臨較大困境，而本港發展商雖然亦受到樓價下跌的市況所拖累，但在利潤率及流動性方面（比如銷售套現能力及融資能力等）卻遠勝於內房發展商。
表二：本港發展商與內房發展商的比較
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本港發展商 |
內房發展商 |
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商業模式 |
- 絕大多數發展商採用「低槓桿、慢周轉」模式，資金鏈斷裂的機會較低 - 一般擁有更多經常性收入及商業地產項目 |
- 絕大多數發展商屬於「三高模式」，即是「高負債、高槓桿、快周轉」，營運風險極高 - 銷售收入佔總收入一般高於95%，十分依賴行業的銷售狀況 |
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銷售 |
- 只要發展商願意減價一至兩成，新盤去化率仍有望達到80% 或以上的高水平，銷售狀況仍然健康 |
- 根據克而瑞統計，2024上半年，百強房企銷售額按年大跌四成 - 民企內房每月銷售額已由2021年高位計下跌至少五成，已違約內房更是下跌超過80%，它們的銷售能力大幅下滑 |
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樓價 |
- 中原指數自高位計累計下跌26%，跌幅較大 |
- 根據緯房研究院統計，自2022年8月起，內地各城市樓價累計跌幅約10% 至20% |
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利潤率 |
- 過去多年，本港發展商的項目利潤率（扣除建築成本、銷售及行政費用後）約30% 至40% - 假設新樓價格較先前定價下跌兩成為基準，住宅項目利潤率仍有望達到10% 以上，盈利能力尚可 |
- 項目利潤率顯着下跌，以龍頭萬科為例，集團第一季開發業務毛利率（未扣除銷售及行政費用）已按年下跌6.7個百分點至10.5%，其預告在上半年業績中會為項目計提減值 - 由於內房較多於2019年至2022年獲取土地，這些土地成本較高，再加上過去兩年期間的銷售價格及去化率顯着下跌，我們相信較多同儕會陷入本業虧損狀況（非減值或一次性因素所影響） |
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融資 |
- 本港銀行願意提供新增融資及再融資予絕大部分的地產商 - 大多數大型發展商仍能夠於境外市場上集資發債，發債難度較低 |
- 銀行批核貸款時相當審慎，且不太願意提供新增貸款予民企，尤其是陷入財務困境的企業 - 個別質素較佳的企業亦可能要提供優質資產作抵押，才能獲取新融資 - 除個別國企及央企外，內房發展商已喪失其境外債的融資能力，境內債亦可能視乎該內房是否「規範經營」，整體發債難度相當高 |
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資料來源：克而瑞、緯房研究院、中原地產、公司業績、奕豐金融編纂 資料截至2024年6月30日 |
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投資者可把握機會投資於本港發展商債券
總括而言，內房發展商面臨的不但是債務危機，甚至是生存危機，各發展商陷入「骨牌式倒下」的局面；相反，本港樓市僅屬於下行週期，本港發展商的營運、銷售及融資仍屬正常，因此我們相信本港的大多數發展商具足夠能力抵禦樓市下行週期，它們的信貸風險相當可控。
投資者可把握較高收益的機會，投資於本港發展商債券，以下是一些我們看好的本港發展商及其固定年期債券：
表三：部分FSMOne看好的本港發展商債券
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債券名稱 |
發行人／擔保人 |
投資者買入價 |
淨到期收益率 |
相關文章 |
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新鴻基地產 |
90.2 |
4.6% |
/ |
|
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會德豐 |
95.7 |
4.8% |
/ |
|
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恒基兆業 |
97.5 |
4.8% |
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新世界發展 |
90.7 |
8.7% |
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中渝置地 |
95.7 |
8.7% |
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資本策略 |
90.6 |
15.7% |
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資料來源：FSMOne 數據截至2024年7月16日 |
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而對於想把握這次樓市下行週期、較為進取的投資者而言，亦可以考慮以下新世界的永續債（見表四）。
表四：部分新世界的永續債
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債券名稱 |
擔保人 |
投資者買入價 |
淨當期收益率 |
票息重置 |
優先權 |
|
新世界發展 |
$44.2 |
10.6% |
沒有 |
優先無抵押債券 |
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新世界發展 |
$55.6 |
11.1% |
沒有 |
優先無抵押債券 |
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資料來源：FSMOne 資料截至2024年7月16日 |
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對於永續債的回報分析可參考「債券透視：小注博大贏？危機下新世界及普洛斯永續債能成為極高回報的投資策略？」，而新世界的最新信貸分析則可參考「債券透視：全面「撤辣」姍姍來遲，新世界發展會是政策下的受惠者嗎？」。
只要新世界發展能繼續支付永續債票息，現時債價的上升潛力／反彈空間十分理想。即使債價最終未有如預期反彈，甚至大跌，投資者仍能透過收息取得正數回報。
但投資者須留意此項永續債投資的最大風險為永續債的票息暫停及公司的債務違約風險。
風險披露聲明
投資債券的主要風險
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投資高收益債券的主要風險
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| 具有某些特點的債券 某些債券可能別具特點及風險，投資時須格外注意。這些債券包括：
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附注
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