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營運表現穩健 發展潛力不俗
2024財年上半年（2023年7月至2023年12月），新世界發展（下稱「新世界」）從持續經營業務（剔除已變賣的新創建集團旗下的業務後）的收入按年下跌25% 至171億港元（下同），主要由於賣樓相關的入賬收入大幅減少接近一半。
由於新世界入賬的銷售項目利潤率較高，再加上投資物業的租金收入按年大升12% 至27億元，帶動同期的核心盈利按年上升12% 至49億元，整體營運表現穩健。
隨着更多投資物業項目落成，新世界的租金收入將迎來爆發性增長。集團維持其2026年將有約50% 的核心利潤為經常性利潤（目前約 30%），我們估計其每年的經常性利潤有望達到50億至55億元，集團發展潛力不俗。
新世界同期的本港物業銷售額只有1.4億元，這是由於公司未有任何新盤銷售，再加上本港一手樓市場停滯所致。不過，我們相信在樓市全面「撤辣」後，市場氣氛大幅改善，預期樓市或會出現「量升價穩」的格局，一手樓的成交量將會大增。而本年度集團會推出北角英皇道及啟德大廈重建等項目，這會為其帶來不俗的銷售現金流，預期集團將會是政策下的較大受惠者。
此外，新世界同期的內地物業銷售額為75.5億元人民幣，較2023財年下半年增長約28%，反映集團未有太受內房行業的低迷氣氛所影響。
七大降槓桿戰略讓新世界渡過難關
新世界的發展策略十分清晰，重中之中為其七大降槓桿戰略，當中包括等待步入「收成期」的投資物業陸續落成、銷售項目套現、減少資本及營運開支、非核心資產出售、企業行動、股息調整及以折讓價回購債券（詳情見表一）。
表一：新世界的七大降槓桿戰略
戰略 |
具體內容 |
1. 等待步入「收成期」的投資物業陸續落成 |
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2. 銷售項目套現 |
香港
內地
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3. 減少營運及資本開支 |
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4. 非核心資產出售 |
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5. 企業行動 |
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6. 股息調整 |
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7. 以折讓價回購債券 |
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| 資料來源：公司公布、奕豐金融編纂 數據截至2023年12月31日 |
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新世界正進行其「縮表」策略 整體流動性壓力並不大
信貸狀況方面，參考表二，新世界正進行其「縮表」策略，在出售新創建股份後（這包括新創建旗下的富通保險），集團的總資產大減至約4,700億元，資產負債率進一步下跌至57.1%，總物業投資佔總資產比例上升至69%，這亦反映集團由綜合企業轉變成接近純地產業務的企業。
雖然集團的可動用資金（包括現金儲備及未動用信貸額度）下跌至520億元，但仍足夠覆蓋其短期債務（剔除循環貸款後約507億元），集團的80億非核心資產出售更為其流動性帶來不俗的緩衝，整體流動性壓力並不大。
表二：新世界的信貸指標
| （億港元） | 2022年6月 （與新創建合併報表） |
2023年6月 （與新創建合併報表） |
2023年12月 （賣出新創建後） |
| 總資產 | 6,359 | 6,090 | 4,702 |
| 總物業投資（包括投資物業、發展中物業及待售物業） | 3,380 | 3,191 | 3,221 |
| 總債務* | 2,409 | 2,378 | 1,985 |
| 現金儲備 | 622 | 545 | 390 |
| 未動用信貸額度 | 428 | 394 | 130 |
| 資產負債率（%）* | 62.2% | 64.9% | 57.1% |
| 淨負債率（%）* | 74.3% | 80.9% | 79.0% |
| 淨債務／總物業投資（%）* | 52.9% | 57.4% | 49.5% |
| 利息覆蓋率（倍）* | 2.9x | 1.9x | 1.9x |
| 平均融資成本（%） | 2.5% | 4.0% | 5.1% |
| *總債務包括永續債，利息費用包括永續債的分派 資料來源：公司公布、奕豐金融編纂 數據截至2023年12月31日 |
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另外，在加息週期尾聲下，新世界能維持利息覆蓋率約1.9倍，雖然數值上未算理想，但集團仍有一定的利息償還能力。同時，集團的槓桿率未算太高，其淨負債率及淨債務／總物業投資分別約79% 及49.5%，後者更反映即使其物業資產大幅貶值約50%，仍有條件讓債權人取回全數本金，間接顯示其信貸風險不高。
順帶一提，目前新世界只有約兩成的總物業投資已用作抵押借取銀行貸款，代表集團可抵押更多資產，以獲取更多新貸款，尚有一定的融資能力。
新世界違約風險可控 可考慮其不同年期的債券或部分永續債
總括而言，新世界可利用以下的常規操作償還其債券本金：包括加快其物業銷售、進行資產變賣及利用信貸額度或抵押資產借取更多銀行貸款。在本港樓市全面「撤辣」後，我們相信前兩者的執行難度會大為降低。
另外，新世界尚有不少「奇兵」補充其流動性，包括但不限於供股、把旗下K11投資物業證券化或分拆上市、在公開市場發行高息（票面利率將會高達10% 或以上）債券及控股股東提供股東貸款等。而前兩者（供股及分拆K11）可為集團補充超過200億元以上的資金。因此，集團的違約風險依然相當可控。
投資者可考慮其不同年期的債券，而「NWDEVL 4.750% 23Jan2027 Corp (USD)」及「NWDEVL 5.875% 16Jun2027 Corp (USD)」的淨到期收益率已達到9%，有一定的吸引力。
至於想把握是次危機並尋求極高回報的投資者，則可考慮部署新世界的永續債「NWDEVL 4.800% Perpetual Corp (USD)」或「NWDEVL 6.250% Perpetual Corp (USD)」，淨當期收益率達10% 以上，我們曾撰文分析這兩張永續債的回報率及風險，投資者可參考〈債券透視：小注博大贏？危機下新世界及普洛斯永續債能成為極高回報的投資策略？〉作進一步了解。
企業相關風險
本港及內地樓市的下行週期尚未結束，若樓市氣氛進一步低迷，導致新世界銷售能力大幅下滑，且情況持續一段較長時間的話，原來信貸狀況尚可的集團或會陷入流動性危機。
若利率持續高企，這會影響本港樓市的需求，以及壓抑本港營商氣氛，間接拖累商業地產的租金及估值，這一方面會影響集團的銷售能力，同時亦令集團變賣非核心資產的進展變慢或出售價較低，其資產變現能力將會變弱。
內房行業的信心危機仍有蔓延的跡象，若內地居民對新世界品牌信心受挫，或會導致新世界合約銷售額出現斷崖式下跌，同時集團將會由現時擁有項目利潤率上的優勢，演變成要為內房項目進行大幅減值，這會影響其資產價值及流動性表現。
另外，新世界較依賴銀行貸款作再融資，若銀行因各種原因而決定收緊其融資額度，這將會顯著增加其流動性壓力及違約風險。
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附注
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