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主要特點：
- 新世界及普洛斯的一些永續債當期收益率已上升至11% 或以上。若新世界及普洛斯能安然渡過這次危機，令其信貸息差收窄的話，我們預期它們的永續債能在五年左右為投資者賺取高達20% 以上的內部報酬率（IRR），值得非常進取的投資者考慮。
- 只要公司能繼續支付永續債票息，現時債價的上升潛力／反彈空間十分理想。即使債價最終未有如預期反彈，甚至大跌，投資者仍能透過收息取得正數回報。
- 兩者的永續債各有千秋，它們在基本面上的風險因素不盡相同，因此投資者可同時部署這兩間公司的永續債，分散其投資組合。
- 投資者需留意此項投資的最大風險為永續債的票息暫停及公司的債務違約風險。
如表一所示，新世界發展（下稱「新世界」）及普洛斯（Global Logistics Properties, GLP）的一些永續債當期收益率已上升至11% 或以上（表一的首四張債券）。
（關於永續債的債券知識，投資者可參考「如何計算永續債券的收益率？」一文）
表一：新世界及普洛斯的永續債
| 債券名稱 | 發行人／擔保人 | 投資者買入價 | 淨當期收益率 | 票息重置 （下次票息重置日） |
票息重置利率 | 下次淨贖回收益率 | 優先權 |
| NWDEVL 4.800% Perpetual Corp (USD) | 新世界發展 | $41.8 | 11.1% | 沒有 | / | / | 優先無抵押債券 |
| NWDEVL 6.250% Perpetual Corp (USD) | 新世界發展 | $53.6 | 11.5% | 沒有 | / | / | 優先無抵押債券 |
| GLPSP 4.500% Perpetual Corp (USD) | 普洛斯 | $39.4 | 11.1% | 有 （2026年5月） |
五年期國債收益率+ 3.735% | 59.4% | 後償債券 |
| GLPSP 4.600% Perpetual Corp (USD) | 普洛斯 | $38.2 | 11.7% | 有 （2027年6月） |
五年期國債收益率+ 3.735% | 41.8% | 後償債券 |
| NWDEVL 6.150% Perpetual Corp (USD) | 新世界發展 | $80.4 | 7.5% | 有 （2025年6月） |
三年期國債收益率+ 6.201% | 29.5% | 優先無抵押債券 |
| NWDEVL 5.250% Perpetual Corp (USD) | 新世界發展 | $66.5 | 7.7% | 有 （2026年6月） |
五年期國債收益率+ 7.889% | 28.6% | 優先無抵押債券 |
| NWDEVL 4.125% Perpetual Corp (USD) | 新世界發展 | $53.3 | 7.4% | 有 （2028年6月） |
五年期國債收益率+ 5.858% | 23.0% | 優先無抵押債券 |
| 資料來源：FSMOne 資料截至2024年2月1日 |
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本文的討論內容主要涵蓋表一的首四張債券，它們的當期收益率意義更大。
至於新世界其餘三張永續債，由於市場定價時已考慮公司會於下次票息重置時贖回的概率，它們的債價較高，當期收益率較低，因此並不包括在此文的討論範圍之內。
同時，此文後續內容涉及較複雜的交易策略，此策略建基於投資者對此兩間公司的認知及信心，投資者可閱讀相關文章作溫故知新：
新世界發展
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普洛斯
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若新世界及普洛斯能安然渡過這次內房危機，我們預期它們的永續債（新世界則限於該兩張沒有票息重置的永續債）能在五年左右為投資者賺取高達20% 以上的內部報酬率（IRR），值得非常進取的投資者考慮。
值得一提的是，對於永續債而言，這個內部報酬率並不等於當期收益率。這與固定年期的債券不同，固定年期的債券收益率則會等於內部報酬率。
為什麼永續債的內部報酬率並不等於當期收益率？這是因為在計算當期收益率時，我們並沒有考慮永續債的資本升值（或貶值）空間。
以「NWDEVL 4.800% Perpetual Corp (USD)」為例，現時債券價格大約為 $40，這意味着當期收益率為 12%（=4.8/40），而這個12% 可進一步解讀為長年期債券的無風險利率（現時約4%）+ 信貸息差（約8%）。信貸息差被視為債券違約風險及企業債券的定價指標，若違約風險愈高，其信貸息差則會愈大，反之亦然。
若內房行業的市場氣氛有所改善，或者這兩間公司的信貸狀況轉好，令公司違約風險下降，則債券信貸息差將會收窄，並帶動債價反彈。
假如在五年內，新世界永續債的信貸息差逐步由8% 回落至4%，這是我們基於其過去的信貸息差而推斷的。
此外，若長年期國債收益率（比如10 年期美國國債收益率）略為回落至 3%，在五年後，新世界的永續債應以7% 的當期收益率作為定價，意味着這張「NWDEVL 4.800% Perpetual Corp (USD)」債券將會上升至 $69。
（我們相信國內與本港的經濟下行壓力將持續兩年或以上，而處理內房債務問題則需要更長時間，因此五年後回復至常態會是我們的一個較合理的預期。至於這些假設是否合理，以及內房行業歷時多長才能回復至常態，則是投資者需要思考的地方。）
在此情況下，該永續債的資本增值為 $29（$69-$40），這並不包括這五年內收到的票息。若同時考慮票息及資本增值，投資者持有這張永續債五年期間的內部報酬率（IRR）及總投資回報將會分別達到22% 及129%（留意這是五年複利22% 的概念，見表二），遠高於新世界固定年期的債券收益率約9% 至 11%，因此這項永續債的投資具有很大的吸引力。
表二：不同情景下的內部報酬率及總投資回報（假設投資者目前以 $40買入「NWDEVL 4.800% Perpetual Corp (USD)」，並成功於五年後以指定價格賣出）
| 隱含當期收益率 | 五年後的投資者賣出價 | 內部報酬率* (IRR) | 五年期間的總投資回報* |
| 5% | $96.0 | 28.8% | 197% |
| 6% | $80.0 | 25.0% | 158% |
| 7% | $68.6 | 22.0% | 129% |
| 8% | $60.0 | 19.5% | 108% |
| 9% | $53.3 | 17.3% | 92% |
| 10% | $48.0 | 15.5% | 78% |
| 11% | $43.6 | 13.9% | 68% |
| 12% | $40.0 | 12.5% | 59% |
| 13% | $36.9 | 11.2% | 51% |
| 14% | $34.3 | 10.0% | 44% |
| 15% | $32.0 | 9.0% | 39% |
| 16% | $30.0 | 8.0% | 34% |
| 17% | $28.2 | 7.2% | 29% |
| 18% | $26.7 | 6.4% | 26% |
| 19% | $25.3 | 5.6% | 22% |
| 20% | $24.0 | 4.9% | 19% |
| *僅供參考，此數字未計算處理指示費用及平台服務費，但已考慮應計利息 資料來源：FSMOne 資料截至2024年2月1日 |
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不過，投資者需留意最大風險為永續債的票息暫停，若公司有輕微的流動性壓力，其可以暫停票息，這不構成債務違約。另外，公司亦可能無法如期渡過此次下行週期，無法依時償還債務，構成債務違約。在這兩種情況下，永續債的價格或會進一步大跌至債券預期回收價值的水平。
另一項風險則是信貸息差繼續上升，而且在可見的將來下並未有收復空間，則債價會繼續下跌，投資者或要接受永久性損失，而且永續債並沒有到期日，不能夠保證投資者可於某個指定價格水平賣出。
然而，我們相信投資者無需過份憂慮這項風險。事實上，只要公司有能力支付票息，信貸息差並不會不斷上升，代表着永續債的債價將會在某個水平存在支持。
這些永續債的波動性較高，投資者在入場後或要承受一些未實現損失。不過，在最壞情況下（只要公司有能力支付票息），由於當期收益率已達到11%，投資者能在未來九年內透過票息收回本金。
參考表二，即使投資者在五年後的賣出價遠較買入價低，他們仍很大機會取得正數回報。另外，若公司繼續支付票息，在未來九年內亦不太可能一直維持一個極高的信貸息差。
因此，只要公司能繼續支付票息，現時債價的上升潛力／反彈空間十分理想，即使債價最終未有如預期反彈，甚至大跌，投資者仍能透過收息取得正數回報。
新世界永續債優勢則包括（相對於普洛斯永續債）：
- 對於公司而言，永續債的票面派發優先度高於股東的股息，若公司不派發永續債票息，其不能派發股息。而新世界自1986年至今每一年均有派發現金股息，有長達連續37年的股息派發紀錄。
- 永續債屬於優先無抵押債券，並非次級債券。若公司不幸債務違約，在重組或清算層面，永續債持有人的償債優先度將與固定年期的債券相同。
普洛斯永續債優勢則包括（相對於新世界永續債）：
- 普洛斯永續債設有票息重置條款，預計2026年或2027年票息重置後的當期收益率（以現價的成本計）可高達20% 或以上，無論從票息收入的角度，抑或資本增值的角度，均有很大的潛力。
- 永續債的票息重置或會令普洛斯於2026年或2027年行使贖回權，以面值（$100）贖回債券。我們相信現時市場未有把這項事件考慮在內，若普洛斯的流動性在未來出現明顯改善，公司選擇贖回債券，投資者的資本增值將會高達 $60（相當於現時債價約160%）。
因此，我們相信進取型投資者可考慮這兩間公司所發行的永續債（新世界則僅限於該兩張沒有票息重置的永續債），可作為少數能獲取極高回報、在危機下「一戰定江山」的投資策略。
兩者的永續債各有千秋，它們在基本面上的風險因素亦不盡相同，因此投資者可同時部署這兩間公司的永續債，分散其投資組合。
不過，我們重申，投資者需留意最大風險為永續債的票息暫停，若公司有輕微的流動性壓力，其可以暫停票息，這不構成債務違約，代表投資者不能從法律途徑索償公司拖欠的票息及本金。
另外，公司亦可能無法如期渡過此次下行週期，無法依時償還債務，構成債務違約。在這兩種情況下，永續債的價格或會進一步大跌至債券預期回收價值的水平。
總結
新世界及普洛斯的一些永續債當期收益率已上升至11% 或以上。若新世界及普洛斯能安然渡過這次危機，令其信貸息差收窄的話，我們預期它們的永續債能在五年左右為投資者賺取高達20% 以上的內部報酬率（IRR），值得非常進取的投資者考慮。
只要公司能繼續支付永續債票息，現時債價的上升潛力／反彈空間十分理想。即使債價最終未有如預期反彈，甚至大跌，投資者仍能透過收息取得正數回報。
兩者的永續債各有千秋，它們在基本面上的風險因素不盡相同，因此投資者可同時部署這兩間公司的永續債，分散其投資組合。
投資者需留意此項投資的最大風險為永續債的票息暫停及公司的債務違約風險。
風險披露聲明
投資債券的主要風險
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投資高收益債券的主要風險
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| 具有某些特點的債券 某些債券可能別具特點及風險，投資時須格外注意。這些債券包括：
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附注
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