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主要特點：
- 資本策略地產的主要業務為物業發展及投資，其特點為豪宅銷售及商業地產買賣與投資。 資本策略地產的營運表現尚可，有大量項目已經進入預售或銷售階段，這將為公司的流動性及償債提供較大的支持。
- 資本策略地產採取保守策略維持流動性，槓桿比率甚為理想，且債務結構簡單，手上現金及金融資產足夠償還2025年到期的債券，有較佳的安全邊際。
- 資本策略地產2025年到期美元債的淨到期收益率達12.8%，值得投資者留意。
資本策略地產（下稱「資本策略」）為一間本港發展商，主要業務為物業發展及投資，其特點為豪宅銷售及商業地產買賣與投資。公司一般做法為先買入商業地產，翻新甚至改變土地用途，提升租值，然後迅速出售，目的是盡快回籠資金，並實現快速的資本增值。
資本策略地產於港交所上市（股份代號：497.HK），目前市值約12.4億港元（下同）。
營運表現尚可 大量項目已進入預售或銷售階段
於2023財年（2022年4月至2023年3月）期間， 資本策略的銷售收入（包括合聯營企業）為20億元，按年下跌18%；租金收入（包括合聯營企業）則按年上升7% 至3.6億元，整體毛利率達50%，EBITDA則輕微下跌6% 至7.2億元，營運表現尚可。
圖一：資本策略收入、EBITDA及EBITDA利潤率
資本策略有大量項目已經進入預售或銷售階段，主要為高端的住宅項目，包括本港的「皇第」、「華第」等項目（見表一），預計可售貨值達150億元或以上（以40% 毛利率及應佔物業賬面值作推斷），這些項目的銷售現金流將為 資本策略的流動性及償債提供較大的支持。
表一：可售項目列表
| 項目名稱 | 進展 | 公司應佔權益 | 應佔物業賬面值（億港元） |
| 中環LL Tower | 預售中 | 51% | 18.7 |
| 偉業街38號 | 預售中，已賣出2個單位 | 30% | 5.8 |
| 威靈頓街92號-96號 | 預售中 | 50% | 4.3 |
| 白加道45號項目 | 準備預售 | 100% | 6.6 |
| 皇第 | 預售中，已賣出1個單位 | 60% | 6.5 |
| 華第 | 準備預售 | 92% | 6.5 |
| Infinity | 預售中，已賣出2個單位 | 65% | 7.2 |
| 金輿東華 | 預售中，已賣出12個單位 | 65% | 8.8 |
| 寶珊道23號項目 | 準備預售 | 30% | 8.3 |
| 油塘通風樓項目 | 預售中 | 20% | 6.4 |
| 港鐵黃竹坑站物業項目 | 預售中 | 15% | 16.2 |
| 合共 | 95.3 | ||
| 資料來源：公司公布、奕豐金融編纂 資料截至2023年3月31日 |
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主打度身訂造的豪宅 或有利公司採用較進取的定價
資本策略主打度身訂造獨一無二的豪宅，品牌理念為「充滿奇蹟 」（Full of Wonders）。因為高端市場的定價能力較佳， 資本策略能在買入優質地皮時更進取，然後把當中的成本轉嫁給買家。我們認為這個模式不錯，公司能建立差異化的競爭優勢，在小眾市場中滿足買家的需求。
值得一提的是，近年表現本港豪宅的樓價表現跑贏大市。根據萊坊全球豪宅指數，本港豪宅在第一季尾按年僅微跌1.3%，跌幅遠低於同期中原指數領先指數所反映的整體本港樓市表現約 -6.2%。這可能是由於本港的豪宅地段十分稀有（比如渣甸山、山頂道等），再加上豪宅盤甚少出現劈價放售，以致在一手或二手市場上的供應甚為稀缺，同時疫情對富豪的衝擊較少，故此豪宅價格相對堅挺。
隨着政府推出一些政策增加普通私人住宅的供應，包括北部都會區及明日大嶼計劃等，但未有措施、政策或配套去增加豪宅市場的供應，我們相信豪宅樓價保持堅挺的趨勢將會持續，這或有利公司採用較進取的定價，從而提升利潤率。
採取保守策略維持流動性 有較佳的安全邊際
在加息週期及內房行業危機的背景下，資本策略表示會在購買土地或新增投資時採取保守的態度，在可見的將來下並不會進行新的收購，以保持充足的流動性。
如表二所示，截至2023年3月底， 資本策略的總債務為112億元，淨負債率約55%，若我們把其未入賬的物業重估盈餘計算在內，其經調整的淨負債率更低至約39%，槓桿比率甚為理想。
資本策略的債務結構相當簡單，約79% 為銀行貸款，其餘21% 則為2025年到期的美元債。其銀行貸款均有抵押貸款，再融資難度並不大， 資本策略手上現金及金融資產達37億元，足夠償還約2.96億美元的債券（相當於23億元），有較佳的安全邊際。
表二：資本策略的信貸指標
| 2022年3月底 | 2023年3月底 | |
| 總債務（億港元） | 113 | 112 |
| 現金及短期投資（億港元） | 41 | 37 |
| 資產負債率（%） | 45% | 48% |
| 淨負債率（%） | 49% | 52% |
| 經調整淨負債率（未入賬的物業重估盈餘計算在總權益）（%） | 34% | 39% |
| 淨債務／EBITDA（倍） | 9.4x | 10.4x |
| 利息覆蓋率（倍） | 2.4x | 1.4x |
| 現金短債比（倍） | 1.8x | 1.8x |
| 資料來源：公司公布、奕豐金融編纂 資料截至2023年3月31日 |
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基於上述因素，這張2025年到期美元債「CSIPRO 5.450% 21Jul2025 Corp (USD)」的淨到期收益率高達12.8% （見表三），值得投資者留意。
雖然資本策略的規模未必比得上其他發展商，但考慮到公司的發展前景穩定，具足夠的流動性償還債券，我們相信其較高的收益率能夠彌補規模不足及風險略高的缺點。
表三：資本策略的美元債
| 債券名稱 | 剩餘年期 | 投資者買入價 | 淨到期收益率 |
| CSIPRO 5.450% 21Jul2025 Corp (USD) | 2 | 87.45 | 12.8% |
| 資料來源：FSMOne 資料截至2023年8月4日 |
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企業相關風險
資本策略物業發展項目集中程度較高，如某一項目的定價不及預期，或是受其他因素影響而延遲推出或滯銷，將可能影響其流動性。
雖然 資本策略在國內的項目較少，但仍可能受到內房銷售低迷而影響其銷售計劃。在這次內房危機中，對於依靠房地產致富的富豪而言，他們的財富或有較大的跌幅，這將影響內地或本港的豪宅需求，繼而影響公司項目的去化率。
總結
資本策略地產的主要業務為物業發展及投資，其特點為豪宅銷售及商業地產買賣與投資。 資本策略的營運表現尚可，有大量項目已經進入預售或銷售階段，這將為公司的流動性及償債提供較大的支持。
資本策略採取保守策略維持流動性，槓桿比率甚為理想，且債務結構簡單，手上現金及金融資產足夠償還2025年到期的債券，有較佳的安全邊際。
資本策略2025年到期美元債的淨到期收益率達12.8%，值得投資者留意。
風險披露聲明
投資債券的主要風險
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投資高收益債券的主要風險
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| 具有某些特點的債券 某些債券可能別具特點及風險，投資時須格外注意。這些債券包括：
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附注
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