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- 希慎興業2025年零售業務在逆風中展現韌性，隨着利園八期預計於2026年第三季竣工，2027年將正式進入租金收成期，提振希慎的中長期盈利表現。
- 雖然希慎的利息覆蓋率偏低，但利園八期竣工所帶來的收入，加上資產回收計劃的現金回籠，相信能助公司逐漸降低債務水平。
- 目前平台上有3張由希慎發行的美元債券，提供4.0% 至 6.0% 的收益率，適合尋找穩定現金流且有一定風險承受力的投資者。
希慎興業
希慎興業（Hysan Development，下稱「希慎」）是香港主要的物業投資、管理及發展公司，資產主要集中於銅鑼灣的利園區。希慎以寫字樓及零售物業為主要板塊，零售以「Lee Gardens（利園）」品牌營運，配合區內多幢商廈形成商業集群。希慎亦持有住宅租賃物業作為業務組合的一部分。
希慎2025年盈利微升 商舖租金逆市上升
希慎在2025 年的總收入按年微升1.6% 至 34.6 億港元（下同），主要由多個奢華品牌租戶帶來銷售額增長和寫字樓出租率提升的推動下，令整體租賃收入上升（見圖一）。經常性溢利則受到財務支出影響，按年下跌1.9% 至19億港元。
圖一： 希慎興業的總收入
隨着訪港旅客和就業收入增長，零售業總銷貨價值在2025下半年逐漸回暖，按年增長回復正數，帶動商舖營業額分成的租金收入增長，使商舖業務相關收入按年上升2.6% （見圖二）。然而，香港整體甲級寫字樓的租金仍處於低位，即使出租率提升，寫字樓相關收入僅上升 0.1%，抵消了商舖業務的升幅。整體而言，希慎依然有不俗的盈利表現，在2025年商業租賃市場逆風下展現韌性。
圖二：2025年香港零售業銷貨價值按年變動
2027年將成為利園八期竣工的收成期
希慎與華懋合作的利園八期預期在2026年第三季竣工，將擴大利園區可租賃面積約30%，但需在下半年才開始貢獻租金收入，加上租戶裝修免租期，商舖租金收入可能在今年未見明顯增長。另外，寫字樓有21% 的租約將在今年到期，續約租金在低迷的寫字樓租賃市場中有下行壓力，進一步削弱增長空間，因此預期2026年的總收入增長未會太大。
2027 年以後才是利園八期的收成期 ，屆時商舖開始營業，加上受到香港「盛事經濟」帶動的零售復甦，訪港旅客在過去幾年逐漸回暖，配合連接港鐵站的行人天橋系統啟用，相信能有效提升區內人流，推動商舖租金顯著上行（見圖三）。再者，公司持股佔 25% 的土瓜灣住宅項目預計在2027 年初取得入伙紙，出售竹林苑和林海山城等計劃亦在同時推行當中，相信對提升公司的溢利會有一定幫助。
圖三：香港旅客人數
利園八期有望優化債務結構
希慎在利園八期的施工高峰期展現了穩健的債務管理能力。隨着希慎在2025年的資本支出按年上升39% 至 26.3 億元，淨債務仍按年大致持平在247億元（見圖四）。主要原因是希慎80億港元的資本回收計劃中獲得不俗的進展，成功通過出售部分非核心住宅資產，獲得21億元的現金回籠，有效平衡資本開支與淨債務增長。
圖四：希慎的資本支出和淨債務
希慎未來兩年的到期債務為118億元，目前希慎持有現金及現金等價物達38.3 億港元，加上105 億元的未提取信貸額度，足以覆蓋未來兩年內的到期債務（見表一）。另外，希慎目前僅約23% 的投資物業已用作抵押來獲取銀行貸款，相信未來透過抵押物業再融資的壓力不大，信貸風險可控。
表一：希慎的信貸指標
（億港元） |
2024年 |
2025年 |
|
總債務 |
265 |
285 |
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現金及現金等價物 |
16 |
38 |
|
淨債務 |
249 |
247 |
|
淨負債率 |
32.1% |
32.4% |
|
借貸利率 |
4.3% |
3.7% |
|
財務成本 |
4.5 |
5.5 |
|
資本化利息 |
7.9 |
7.0 |
|
利息覆蓋率（包括資本化利息）（倍） |
2.3 |
2.3 |
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資料來源：公司年報、奕豐金融編纂; |
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*使用利息覆蓋率（包含資本化利息）是因為在物業完工後，相關的利息支出必須全部計入支出（完工前只視作資本開支），所以此指標更能反映實際的還息能力。
希慎目前五年期的80 億元資產回收計劃的執行進度已完成約 26%，除了出售竹林苑單位回籠的 21 億港元現金，另有 16 億元合約銷售預計於 2026 年內入帳，能為希慎提供流動性。再者，隨著利園八期預計於今年內竣工，希慎不需再持續發債支持資本支出，加上新租戶所帶來的現金流，能助希慎逐漸降低債務水平，並為贖回永續債作準備，進一步優化債務結構。
希慎興業債券值得投資嗎？
希慎憑藉利園八期的竣工和有效的資產回收計劃，逐漸優化債務結構。目前平台上有3張由希慎發行的美元債券，提供4.0% 至 6.0% 的收益率（見表二）。目前希慎的發行人評級為BBB（ 惠譽），債券信貸評級則未有評級。與先前介紹的長江基建一樣，債券結構均以永續債為主，但希慎因規模較細，加上債務水平相對較高，因此提供更高的收益率，適合尋找穩定現金流且有一定風險承受力的投資者。
表二：希慎發行的債券
| 債券名稱 | 年期 | 投資者買入價 | 收益率 | 債券信貸評級（標準普爾／惠譽） |
| HYSAN 2.875% 02Jun2027 Corp (USD) | 1.1 | 98.2 | 4.0% 淨到期收益率 |
N.R/ N.R |
| HYSAN 4.850% Perpetual Corp (USD) | 永續債 | 77.6 | 6.0% 淨當期收益率 |
N.R/ N.R |
| HYSAN 7.200% Perpetual Corp (USD) | 永續債 | 106 | 5.4% 下次贖回收益率 |
N.R/ N.R |
資料來源:
FSMOne 數據截至2026年4月20日 |
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希慎的兩張永續債均有贖回期，其中「HYSAN 4.850% Perpetual Corp (USD)」現時的債價低於 100元，加上固定票息（Fixed-for-Life）的性質，即票息會永遠保持不變，發行人亦缺乏誘因贖回， 因此希慎贖回債券的可能性較低。
而另一張永續債「HYSAN 7.200% Perpetual Corp (USD)」設有票息重置條款，若發行人2030 年 9 月 11 日前不贖回債券，債券會在當天和之後每隔五年重置一次票息（5年期國債收益率加3.277%）。債券亦設有票息步進條款，如果發行人在 2035 年 9 月 11 日仍未贖回債券，票息將在重置利率的基礎上增加 1.00%，發行人更具誘因贖回債券，加上現時的債價高於 100元，希慎贖回債券的可能性較大。因此投資者需要多加留意下次淨贖回收益率 （Net Yield to Next Call）。
投資者在投資前需要先了解永續債與固定年期債券在計算回報率上的不同，詳情可參考文章「如何計算永續債券的收益率？」。
投資者需注意以下幾項條款（見表三）：
自主延遲條款（Optional Deferral），發行人可在不構成違約的情況下延遲派息。延遲條款亦可分為:
i) 累積（Cumulative），欠下的所有利息一次性全數補齊給投資者。
ii) 非累積（non-cumulative）延遲的利息永遠取消，投資者無法在未來追討。
股息制動機制（Dividend Stopper），發行人未有派發票息予債券持有人，公司則無法宣布分派普通股股息，也不能回購股票。
值得留意的是，「HYSAN 4.850% Perpetual Corp (USD)」為優先無抵押債券，而「HYSAN 7.200% Perpetual Corp (USD)」則為後償債券。當公司清盤時，前者的償付順位較高，有更好的回收價值。
表三：希慎永續債的條款
| 債券名稱 | 可贖回 | 自主延遲條款 | 股息制動機制 | 票息性質 | 優先權 |
| HYSAN 4.850% Perpetual Corp (USD) | 2023年8月以後，贖回價爲100元 | 累積 | ✓ | 固定票息 | 優先無抵押債券 |
| HYSAN 7.200% Perpetual Corp (USD) | 2030年9月11日或以後，贖回價爲100元 | 累積 | ✓ | 設有票息重置條款 / 票息步進條款 | 後償債券 |
| 資料來源:
FSMOne 數據截至2026年4月20日 |
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希慎的永續債較固定年期債券缺乏本金回收的確定性，對利率的敏感度亦相對較高，投資者可能面臨更大的債價波幅。另外，自主延遲條款讓發行人可選擇延遲派息，中斷投資者的現金流。當公司清盤時，由於永續債「HYSAN 7.200% Perpetual Corp (USD)」屬後償債券，索償順序相對較低，可能影響回收價值。
希慎興業2025年業績總結
希慎2025年零售業務在逆風中展現韌性，隨着利園八期預計於2026年第三季竣工，2027年將正式進入租金收成期，提振集團的中長期盈利表現。
雖然希慎的利息覆蓋率偏低，但利園八期竣工所帶來的收入，加上資產回收計劃的現金回籠，相信能助希慎逐漸降低債務水平。
目前平台上有3張由希慎發行的美元債券，提供4.0% 至 6.0% 的收益率，適合尋找穩定現金流且有一定風險承受力的投資者。
投資債券的主要風險
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投資高收益債券的主要風險
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| 具有某些特點的債券 某些債券可能別具特點及風險，投資時須格外注意。這些債券包括：
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附註
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