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- 近期新世界發展（下稱「新世界」）債券有一定的拋售潮，主要受到新世界於8月30日公布的盈利預告所引發恐慌性拋售下的持續影響。
- 現時債券（尤其是永續債）與新世界股價的相關性較大，股價大跌，新世界債券價格有一定程度受壓，因此這次回調可以簡單理解作為被新世界股價表現所拖累，並非等同新世界無力償還債務。
- 盈利預告中有多項重點，包括：
- 2024財年核心營運利潤只有65至69億港元（下同），按年跌幅約兩成，這反映集團下半財年只有約17億元。單以下半財年利潤計算，集團未必能夠覆蓋同期利息支出，代表利息覆蓋率少於一倍，屬於警號之一。
- 股東應佔虧損高達190億至200億元，主要由於兩大原因：
- 集團去年11月以218億元（每股9.15元），出售新創建集團股份予周大福企業。由於新創建集團的經調整賬面淨值（賬面淨值加上富通保險未入賬的權益及其他調整）高達每股約12.6元，中間差距構成83億元的入賬虧損。若單純以股東權益變化角度出發，這次交易僅虧損26億元。
- 集團的投資物業公允值變動及發展項目減值等，合共錄得約85億至95億元虧損。
- 值得留意的是，上述提到的出售新創建賬面虧損及減值部分是非現金支出，對新世界的現金流沒有任何影響，屬於一次性的減值，對集團營運及信貸狀況影響不大。
- 新世界目前最關鍵的是確保流動性、融資渠道暢順及按時償債。出售新創建所得的178億元及出售非核心資產（2024財年目標為80億元），將確保集團能順利渡過中短期的難關。
- 同時，新世界營運表現較差是可預見的。集團於2024財年並無大型住宅項目入賬，同時集團把具持續盈利能力的新創建出售，意味集團失去每年至少約30億元的營運利潤。
- 從分析層面，投資者不應因為新世界下半財年的疲弱表現而認為其信貸風險大增。事實上，任何一間住宅發展商在當期業績無項目入賬，出現一定程度虧損是非常合理。
- 事實上，新世界仍能取得銀行融資（年初至今，新世界已成功再融資高達450億港元的貸款），近期發行了一筆的4億美元債，未來有大量投資物業項目落成，住宅項目亦會陸續入賬，我們相信新世界的營運表現會改善，信貸風險處於相當可控的水平。
- 投資者可考慮趁低吸納新世界不同年期的債券：
- 「NWDEVL 4.750% 23Jan2027 Corp (USD)」及「NWDEVL 5.875% 16Jun2027 Corp (USD)」能提供高達12%以上的淨到期收益率，較適合風險承受能力一般的投資者。
- 「NWDEVL 6.250% Perpetual Corp (USD)」及「NWDEVL 4.800% Perpetual Corp (USD)」能提供高達12%以上的淨當期收益率，適合較進取的投資者。這兩張永續債於五年內或能為投資者帶來超過20% 複合回報率，五年內的潛在總回報（票息及資本增值）或會超過100%。但投資者需留意集團可選擇把永續債的票息暫停，這亦不構成債務違約。
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