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一連串的壞消息尤如「四面楚歌」
繼新世界發展（下稱「新世界」）前行政總裁馬紹祥辭任後，更多負面消息及傳聞於市場流傳，包括下列各重點（除集團的官方回應外，均為未經官方證實的消息，各版本的消息有一定出入）：
- 向銀行尋求貸款豁免及展期請求：
- 新世界向銀行貸款人發出了一封信，請求把淨負債率由目前的80% 門檻提高至100%，並希望貸款人暫停對淨負債率進行測試，直至2025年底為止。集團稱人民幣貶值是預計違反貸款條款的原因。集團將會支付同意費，並把12月23日設定為死線。而金管局已指導銀行於聖誕節前發出批准（資料來源：Debtwire）。
- 另外，集團正在與貸款人商談延長部分雙邊貸款的到期日（金額及期限未有披露）（資料來源：彭博財經）。
- 有傳言新世界正在考慮八項拯救措施：包括由周大福企業包銷的供股、任命財務顧問、尋求大幅度削債，部份措施已遭涉事的銀行否認。（資料來源：信報）。
- 集團管理層早前曾重申未來將繼續着力減債，亦會研究出售資產，並表明無意贖回永續債，亦不會延遲派發永續債息（資料來源：香港經濟日報）。
- 集團官方回應：「得悉網絡上流傳一些關於公司的不實的猜測和謠言。我們在此重申，公司全面遵守所有披露要求，並向投資者和我們的股東提供及時和適當的消息。我們將一如以往，致力執行現有的公司策略。」。
這一連串的壞消息尤如「四面楚歌」，再加上集團的回應並無否認上述傳聞，導致新世界再度出現「股債雙殺」，債券跌幅甚至高於上年8月時「明股實債」的傳聞。現時新世界不同年期債券已下跌約18% 至30%，當中永續債的跌幅最大。目前多張債券（包括永續債）的到期或當期收益率高達20% 至25%。
銀行貸款方很可能批准條款改動及貸款展期
我們相信部分傳聞真確性偏高，尤其是關於淨負債率門檻改動及尋求銀行貸款展期等，皆因截至2024年6月底時，集團的淨負債率（視永續債為債務）已經是87% 的較高水平，以及集團的確需要為銀行貸款作為再融資安排。
新世界正面臨一定程度的財務壓力，尋求有關銀行寬容對貸款的條款尚算是合理之舉，這應該不會對集團構成致命打擊，亦不代表集團在短期內會陷入債務違約。
新世界的無抵押貸款約929億港元（下同），佔其總債務約48%，而一年內到期、尚未再融資的銀行貨款高達256億元，銀行是否願意批准有關改動及展期將會成為集團短期內會否違約的最關鍵因素。我們相信銀行貸款方很可能願意協助集團渡過短期難關，批准條款改動及貸款展期，這是由於：
- 銀行貸款方對其貸款直接敞口高達約1,300億元，即使由約20間銀行分擔貸款額，平均每間銀行的敞口接近60億元。
- 一旦集團債務違約，銀行貸款方在債務重組時未有太多優勢，它們提供的貸款絕大多數為無抵押貸款，在償債優先度上很可能與境外債持有人相同。
- 集團有大量有價值資產可供變賣（總物業資產：約3,500億元），假若給予時間用於以合理價出售資產，則仍有不俗的償債能力。
新世界很大機會渡過是次難關，並如期償還債務
我們需強調債券投資者的重心應關注集團仍否有能力如期償還債務（即是債務本金及利息），而盈利能力、信貸指標或傳聞等僅是分析其償債能力的其中一些因素。目前我們相信主要關鍵因素是以下數項：
- 短期內到期的銀行貸款能否展期或再融資（25財年尚餘約256億元、26財年約308億元）
- 內地合約銷售額能否持續保持每半年40億元人民幣
- 集團的非核心資產出售要大致達到每年130億元的目標，不可偏離太遠
若這些數據大致符合預期，則預計集團能渡過這兩年最艱難的階段，能如期支付各項開支、利息及後續債券本金還款，騰出時間讓集團以合理價變賣更多物業資產。
我們相信新世界很大機會渡過是次難關，並如期償還債務。除了我們有一定把握新世界能夠達成上述三項目標外，一些緩衝區包括手上現金（約300億元）、香港銀行同業拆息（HIBOR）回落（每100基點下跌可為集團節省13億元的利息）、內地政府救市刺激內房銷售反彈、本港銀行願意為新世界新增融資（或受金管局指導與壓力之下）、資產出售（包括K11 Art Mall及K11 MUSEA）及其他舉動（比如供股等），最後手段才會是永續債利息暫停（每年可節省20億元）及債務管理措施。
（後文的補充內容將會討論這些未來兩個財年的淨現金流入）
至於境外債方面（見圖一），新世界在接下來的兩個財年只有約13億元本金需要償還，壓力較輕，債券到期日分布相當理想，短期內沒有大額本金需要償還。由於集團目前財務狀況較預期緊張，因此其預計不會提前贖回這兩張設有票息重置的永續債，直至流動性改善為止。
圖一：境外債到期日分布及金額
（以下補充內容主要討論新世界淨現金流入，這部分涉及較多假設、財務模型與不確定性，因此僅供參考）
新世界情況應未如市場預計般惡劣
參考過去內房的經驗，它們的營運與資本開支（包括起樓開支）及稅項將優先於利息開支與債務本金償還。一方面，在內地「保交樓」狀況下，已預售的樓花項目不能「爛尾」，本港項目要完工後才能收到主要尾款，另一方面，在內地逃稅為嚴重罪行，這導致這些支出較為剛性，優先度一般高於用於償付債權人的款項。
在我們的情景假設下（見表一及表二），新世界未來兩個財年的淨現金流入將會是應付到開支，淨現金流入分別為7億元及2億元，這間接反映情況應未如市場預計般惡劣。
在27財年或之後，若行業狀況有所改善，再加上集團投資物業陸續步入收成期，歷時集團將會有更多方法籌集資金，用於償還多張境外債的本金。
表一：新世界未來兩個財年的現金流入估計
| 億港元 | 25財年 | 26財年 | 可預見性 | 主要假設 |
| 租金收入 | 47 | 51 | 較高 | 24財年的90% |
| 銷售現金流 （已售未結算 – 香港 + 中國內地） |
117 | 85 | 較高 | 未入賬收入扣除合約負債，分兩年入賬，25財年佔比較多 |
| 銷售現金流 （中國內地項目新預售） |
69 | 69 | 一般 | 一年80億元人民幣，集團佔80% 權益 |
| 銷售現金流 （本港核心項目預售） |
15 | 15 | 偏低 | 主要來自兩個項目—皇都戲院及黃竹坑站上蓋 |
| 非核心資產出售 | 92 | 92 | 一般 （已完成46億元） |
集團指引為2025財年130億元，並考慮部分資產已用作抵押，出售後需要償還項目貸款 |
| 理論現金流入（Ａ） | 340 | 313 | / | / |
| 資料來源：公司公布、網上不同資源、奕豐金融編纂 數據截至2024年12月24日 |
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表二：新世界未來兩個財年的現金流出估計
| 億港元 | 25財年 | 26財年 | 支出確定性 | 主要假設 |
| 營運開支 | 76 | 68 | 有空間減少 | 24財年的90% |
| 資本開支 （建築開支 + 流動資金變化 + 資本化利息） |
140 | 130 | 偏高 | 25財年指引：少於150億元 我們假設兩個財年分別為140億元及130億元 |
| 利息開支（扣除資本化利息） | 76 | 72 | 極高 | HIBOR 為4.4% |
| 稅款 | 41 | 41 | 極高 | 與24財年相同 |
| 理論現金流出（Ｂ） | 333 | 311 | / | / |
| 淨現金流入（Ａ—Ｂ） | 7 | 2 | / | / |
| 資料來源：公司公布、網上不同資源、奕豐金融編纂 數據截至2024年12月24日 |
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投資債券的主要風險
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投資高收益債券的主要風險
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| 具有某些特點的債券 某些債券可能別具特點及風險，投資時須格外注意。這些債券包括：
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附注
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