債券更新：寶龍地產的重組方案（11月15日更新）

主要特點：

• 選項一能讓債權人盡快回收現金，較適合一些對公司未來償債能力有保留的債權人，亦為低價買入債券的投資者提供一個離場的機會。
• 選項二雖然有約50% 的本金削減，但償債優先度高於選項三及選項四的新長期債券及新貸款，若公司能履行大部分承諾，有序地償還本金及利息，此選項有一定的可取之處。另外，債權人或因各選項的最高接納金額的限制而被迫接受此選項。
• 選項三及選項四均沒有本金削減，但償債優先度較選項二低，而選項四在還款時間表上優於選項三，但要留意相關貸款在條款上的風險。

條款書中列出的重組方案將會涵蓋由寶龍發行的九張境外債券及一張私募債券（本金額合共約22.5億美元，見表一），以及五筆境外銀團貸款（總貸款額合共約5.4億美元，見表二）。

表一：寶龍現有債券

表二：寶龍重組方案覆蓋的境外貸款

贊成寶龍建議重組方案的債權人，在重組生效日可獲得相當於0.2% 債務未償還本金額的同意費（以現金支付），其中50% 於重組生效日支付、50% 於重組生效日後第一年底支付。

因為方案是經法院進行的重組計劃而非交換要約， 所以若方案通過，將對所有涉及在內的債權人具有約束力，公司預計重組生效日不遲於2025年2月28日。

債權人的索償金額相當於未償還本金額加上直至2024年6月30日的債務應計及已違約利息。

重组方案選項

債權人可以自由地把部分或全數本金選擇以下一個或多個選項：（1）現金、強制可換股債券及寶龍商業股份、（2）新中期債券、（3）新長期債券或（4）新貸款。

值得留意的是，選項二為預設選項，若債權人未有提交選項，則會被視為選擇選項二。另外，其餘選項設有最高接納金額（選項二則沒有，見表三），若過多債權人選擇其餘選項而導致該選項高於最高接納金額，公司將會強制把超額部分按比例分配至選項二。

表三：各選項的最高接納金額

參考表三，由於選項一、三及四的最高接納金額並不多，單一選項僅佔境外債務少於30%（選項三甚至低至9%），我們相信選項一、三及四均可能出現超額認購，繼而被強行分配至選項二，因此投資者在選擇的同時，亦須了解選項二的內容。

選項一：現金、強制可換股債券及寶龍商業股份

此選項下，債權人可獲得相當於索償金額4.5% 的現金清償（分四期於重組生效日、第1年、第2年及第2.5年支付）、索償金額約17.5% 將會以轉換價12港元轉換成寶龍商業（股份代號：9909.HK）的股份、剩餘約索償金額的78.0% 則會收到等值的強制可換股債券（見表四）。

表四：選項一的概要及估計本金削減與可收回金額

強制可換股債券的條款如下：

• 本金將於重組生效日後的第一至四年分四批（每次25%）強制轉換成寶龍地產（股份代號：1238.HK）的新股，轉換價為每股港元3.35

• 沒有票息

• 發行人可隨時選擇贖回部分或全數本金，贖回價為本金額的100%

• 發行人可通過召開債權人會議或書面決議案／電子同意，若獲至少50% 債券持有人同意，其可以修訂豁免違約、票面利率及到期日等重要條款

• 設有擔保及抵押品等相關條款（詳情見下文的「擔保、抵押品及增信措施」

表五：強制可換股債券的轉換時間表

另外，經重組方案所分派的寶龍商業股份設有禁售期，於重組生效日後的第一至四年將每年分批撤銷25%。

無論是寶龍商業股份，抑或強制可換股債券，它們的轉換價均遠高於股份現價，代表債權人需接受較大的間接本金削減，預計每 $100 的索償金額僅能收回 $21.4（見表四）。

然而，此方案的優勢在於盡快回收現金，皆因債權人可即時收到 $4.5 的現金，再度違約風險亦偏低，而且股權的流動性一般較佳，靈活性較強，投資者可因個人偏好而選擇保留或賣出其地產或／及物管的股權。

選項二：新中期債券

此選項下，債權人可獲得一張與索償金額相同的新中期債券，詳情如下：

• 債券年期為5年，但設有強制贖回時間表，贖回價由約 $9.09 至 $100不等（見表六）
• 債券票息率將由2.75% 至3.5% 不等（見表七）
• 首2年利息為實物支付，第3年利息則有1% 應以現金支付（見表七）
• 只要獲66% 債券持有人同意的情況下，發行人可進一步修訂豁免違約、票面利率及到期日等重要條款
• 債券設有擔保及抵押品等相關條款（詳情見下文的「擔保、抵押品及增信措施」）

表六：新中期債券的強制贖回時間表

表七：新中期債券的票息及支付方法

此選項下，債權人可獲得一張與索償金額相同的新長期債券，詳情如下：

• 債券年期為7.5年，但設有強制贖回時間表（見表七），贖回價為 $100
• 債券票息率將由2% 至2.75% 不等（見表八）
• 首4年利息為實物支付（見表八）
• 只要獲75% 債券持有人同意的情況下，發行人可進一步修訂豁免違約、票面利率及到期日等重要條款
• 債券設有擔保及抵押品等相關條款（詳情見下文的「擔保、抵押品及增信措施」）

表八：新長期債券的強制贖回時間表

表九：新長期債券的票息及支付方法

選項三並沒有本金削減，但換來的是較長時間的收回現金時間表（相對於選項二），不希望接受本金削減，或者是期望公司有明顯復甦的投資者可考慮此方案。不過，新長期債券的再度違約或展期風險將會較高，而且我們相信選項四在質素上明顯優於選項三，細節上亦接近，因此投資者可優先考慮其他方案。

選項四：新貸款

此選項下，債權人的索償金額被置換成新貸款，詳情如下：

• 新貸款將於7.5年內分期償還（見表十）
• 貸款利率將由2% 至2.75% 不等（見表十一）
• 首3年利息大部分為實物支付（見表十一）
• 只要獲50% 貸款人同意的情況下，發行人可進一步修訂豁免違約、利率及到期日等重要條款
• 新貸款同樣設有擔保及抵押品等相關條款（詳情見下文的「擔保、抵押品及增信措施」）
• 其餘條款與新債券大致相同

表十一：新貸款的利息及支付方法

這些強制可換股債券、新中期債券、新長期債券及新貸款均設有類近的擔保人、抵押品及增信措施，大致如下：

• 由寶龍的全資附屬公司作為擔保，與現有債券相同

• 抵押品包括所有寶龍商業股份（剔除方案一的所分派的數量後）、指定賬戶及Starlong (HK) 2 Limited與Starlong (HK) 5 Limited股份的一級抵押

• 每當指定賬戶的分配金額超過3,000萬美元時，公司須用於支付六個月內到期的債券利息或本金，償還或回購新中期債券（優先度較高）、新長期債券或新貸款

• 若干指定資產的出售及處置後所得的淨款項，須用於償還或回購新中期債券、新長期債券或新貸款（指定資產名單見表十一）

營運狀況更新

於2024年1月至10月，寶龍的總合約銷售額約108億元人民幣，按年下跌58%。公司約60% 的土地儲備位於長三角地區，以一二線城市為主，而且較多項目涉及商業性質，或較同儕容易處置其資產。

於2024年上半年，寶龍的租金收入約15.7億元人民幣，按年上升27%，主要由於有11個商場新開業。公司有較多商業地產項目，能為其持續帶來現金流入。公司亦是少數民企內房能維持正數的營運現金流（2024年上半年：7.8億元人民幣）。

另外，寶龍為唯一一間在正式違約後短短數個月內就公布其初步重組方案的地產商，可見公司的執行力較強，而且與主要境外債權人關係良好，這些都有利於公司後續逆轉營運困境。

重組方案總結

由於重組方案的選擇較多，債權人可根據自己偏好，作出相應的選擇：

• 選項一能讓債權人盡快回收現金，較適合一些對公司未來償債能力有保留的債權人，亦為低價買入債券的投資者提供一個離場的機會。
• 選項二雖然有約50% 的本金削減，但償債優先度能高於選項三及選項四的新長期債券及新貸款，若公司能履行其大部分承諾，有序地償還本金及利息，此選項有一定的可取之處。另外，債權人或因各選項的最高接納金額的限制而被迫接受此選項。
• 選項三及選項四均沒有本金削減，但償債優先度較選項二低，而選項四在還款時間表上優於選項三，但要留意相關貸款在條款上的風險。