
- 瑞安房地產有限公司(下稱「瑞安」)2023年錄得合約銷售額114.0億元人民幣(下同),按年下跌約58%。其中住宅物业销售额为72.1億元,按年下跌72.0%。與想象中不同,瑞安高於行業平均的跌幅並非受市場大環境不景氣所致,而是因為2023年推盤項目不多,大部分銷售額來自於武漢長江天地項目。
- 事實上,從銷售均價來看,瑞安所有的在售項目中,僅有上海翠湖天地雋薈以及重慶天地兩個項目的銷售均價出現少許跌幅(分別下降3.9%及17.5%),其他項目均價則有不同程度上漲。換言之,瑞安並未如其他内房般採取減價促銷策略,某種程度上反映公司項目位置優越,去化率良好,同時亦説明公司資金狀況仍屬樂觀,無迫切需要低價變賣項目換取流動性。瑞安計劃今年將推出更多的地產項目,例如上海楊浦濱江有望於2024下半年開始預售,我們相信公司今年的合約銷售額將有所反彈。
- 商業地產方面,2023年商業物業銷售達到29.8億元,較2022年增長超過1倍。此外公司持有的商業地產表現不俗,在疫情限制措施放寬後,2023年的客流量恢復至2021年同期水平的110%,平均出租率亦改善至91%,令租金及相關收入按年增長16%至32.4億元,佔總收入的比例達到33.2%,且商業地產較高的利潤率帶動公司整體毛利率升至52%,盈利能力為行業最佳水平之一。
- 信貸方面,截至2023年12月,瑞安淨負債率為52%,槓桿處於行業較低水平。總債務規模為319.3億元,其中短期債務約120億元,與去年6月的水平相若。同時現金及現金等值物為89.2億元,扣除31.7億元受限制資金後剩餘57.5億元,由此可得出公司現金短債比為0.5倍,較去年6月基本保持不變,公司流動性仍較為緊張。
- 即便公司短期内的資金缺口超過62億元,但我們認為公司仍有能力將公司的流動性風險控制在較低水平,原因是公司有充足的途徑改善流動性。一方面是公司的債務結構比較理想,從短期債務組成來看,超過50.5億元來自境外銀團貸款,佔比達到42%,考慮到公司當前營運狀況穩定,我們認為這部分貸款獲得銀行續期的概率較高,理論上不會對公司還款構成太大壓力。
- 另一方面,公司持有的大量商業地產無疑可作為潛在融資來源,截至2023年底,未抵押商業地產的賬面價值超過570億元,即使以保守的50%貸款價值比(LTV)估算,潛在融資規模達235億元。我們注意到,公司去年4月曾發行了民企中規模最大的商業地產抵押貸款支持證券(CMBS),獲得了約44億元的融資,相信公司未來仍有繼續發行CMBS進行融資的可能性。值得一提的是,今年一月份人行發布了《關於做好經營性物業貸款管理的通知》,允許公司使用經營性物業貸款償還貸款及債券,我們認為瑞安這類商業地產佔比較高且營運狀況良好的發展商,有望成為潛在受惠者。
- 不僅如此,自2022年以來,瑞安主席羅康瑞多次提到公司將進入保守的營運風格,維持輕資產的策略。我們注意到,瑞安於近期出售了兩個非核心資產,先是在2023年底以12.06億元價格出售上海鴻壽坊項目65%股權予以大家保險,此後又於今年3月出售上海蟠龍酒店物業予以上海青浦徐涇,獲得資金約1億元。總括而言,綜合考慮公司境外銀團貸款展期可能性、商業地產新增融資、出售非核心資產以及新物業項目銷售回款等正面因素,我們認為公司能夠填補流動性缺口,短期信貸風險可控。
- 公司美元債券方面,目前公司現存美元債券數量不多,僅有三張債券,分別將於2024年8月、2025年3月以及2026年6月到期,各自本金規模為5億美元、4.9億美元及4億元美元。目前2024年8月到期債券交易價格約90元左右,反映市場對公司正常支付此債券頗有信心,這也符合我們對公司短期内流動性風險可控的看法。至於2025年3月到期和2026年到期債券,交易價格分別約70元及60元,表明償債存在一定的不確定性,若内房市場持續蕭條且公司融資受阻,債券價格或有進一步下跌空間。
風險披露聲明
投資債券的主要風險
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| 具有某些特點的債券 某些債券可能別具特點及風險,投資時須格外注意。這些債券包括:
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附注
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