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主要特點：
- 新世界的銷售表現不俗，但整體營運表現一般。集團下決心減槓桿，並拋出一籃子的降槓桿計劃，包括資本開支優化、變賣非核心資產、股息重設、財務管理及企業行動。我們認為大多數計劃可行性偏高，應該有助於集團逐步降低槓桿水平。
- 集團財政狀況穩健，整體信貸風險可控，中及短年期債務違約風險偏低。即使不供股，仍然能夠撐得住。
- 投資者可考慮2027年到期的美元債券，淨到期收益率約5.8%。
新世界作為大型本港地產商之中負債水平最高的一員，在領展進行「世紀大供股」後自然更成為市場焦點。近日，新世界公布了2023財年的中期業績（2022年7月至12月），是時候更新一下其近況。
銷售表現不俗 整體營運表現一般
從圖一可見，於2023財年上半年（2022年7月至12月），新世界在香港及中國內地的物業合約銷售分別為79億港元及92億元人民幣，分別較2022財年下半年上升81% 及19%，整體銷售表現不俗。
圖一：集團每半年度的物業合約銷售
集團在內地的物業銷售沒有受到樓市冰冷氣氛所影響，比如集團上年度於杭州的核心項目—杭州新世界．城市藝術中心—單個項目的累計銷售金額已達到110億元人民幣。
另外，根據克而瑞公布的銷售榜單，集團於本年1月至2月期間，總合約銷售金額已達到33億元人民幣，排名更由以往的百名以外躍升至第65名。
購房者或因出於對「爛尾樓」的憂慮，反而令他們追捧資金實力較高、爛尾風險較低的國企及港資發展商旗下的樓花項目，而集團正是這趨勢下受惠的一員。
分部業績方面，如圖二所示，目前集團的主要利潤仍來自物業銷售（於2023財年上半年佔其56% 的營運利潤），由於集團期內在本港未有大型項目入賬，導致這部分利潤下跌至36億港元。
圖二：集團每半年度的分部營運利潤
正如先前提及過，集團其中一個增長點為K11投資物業所帶來的租金及管理費增長。的確，於2023財年上半年，集團於物業投資的分部利潤為16.2億港元，較前半年上升5.9%，這部分的營運表現不俗。
集團持續變賣一些非核心資產，令酒店營運及策略性業務的營運虧損有所收窄，保險業務亦有輕微增長。不過，其公路及建築的分部利潤較前半年分別下跌10.2% 及44.3%。整體而言，集團的營運表現一般。
集團下決心減槓桿 強調無須供股
集團表示會以減低槓桿率為主要經營目標，務求把淨負債率（視永續債為權益計算）從現時的47% 逐步減少至40% 左右的水平，且強調不會考慮配股或供股作補充資金。我們相信此舉目的是釋除市場憂慮，畢竟早前領展意外供股令不少股票投資者失去信心。
集團同時拋出一籃子的降槓桿計劃，包括（1）資本開支優化、（2）變賣非核心資產、（3）股息重設、（4）財務管理及（5）企業行動。那麼，這些計劃可行性如何呢？（見表一）
表一：集團降槓桿計劃及FSMOne的觀點
| 計劃詳情 | FSMOne的觀點 | |
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資本開支優化 |
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變賣非核心資產 |
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股息重設 |
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財務管理 |
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企業行動 |
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| 資料來源：公司簡報、奕豐金融編纂 數據截至2023年2月23日 |
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整體而言，雖然變賣非核心資產及財務管理中部分內容或較難實現，但大多數計劃的可行性尚算偏高，應有效為集團逐步降低槓桿水平。若這些計劃大多數能如預期般執行，亦意味着其企業管治水平改善，對營運及信貸表現會帶來正面作用。
財政狀況穩健 整體信貸風險可控
信貸方面，截至2022年底，集團的總債務為2,391億港元，較2022年6月底時減少約2.2%。集團的經調整淨負債率上升至80%，這是因為現金及總權益減少，並非因債務上升所致。
集團已把2023年6月底前到期的貸款全數再融資，同時有約350億港元的可動用信貸額度，有足夠流動性應付短期開支及債務，財政狀況相當穩健。
表二：集團的主要信貸指標
| 2021年底 | 2022年6月 | 2022年底 | |
| 總資產（億港元） | 6,271 | 6,359 | 6,219 |
| 總債務（億港元） | 2,272 | 2,409 | 2,391 |
| 總現金（億港元） | 524 | 622 | 567 |
| 經調整淨負債率（%）* | 68% | 74% | 80% |
| 現金短債比（倍） | 0.9 | 1.2 | 1.3 |
| 平均融資成本（%） | 2.5% | 2.5% | 3.8% |
| 短期債務／總債務（%）* | 25% | 21% | 19% |
| 固定利率的債務／ 總債務（%）* | 41% | 39% | 43% |
| *包括永續債 資料來源：公司報告、奕豐金融編纂 數據截至2022年12月31日 |
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值得一提的是，集團槓桿率較其他本港發展商為高，因此較受到加息週期下融資成本上行壓力的影響。其平均融資成本已由2.5% 上升至3.8%，以浮動利率計算的債務更佔總債務的57%（這些債務多數為銀行貸款），且無可避免要以較高利率為以固定利率計算的債務作再融資，故此其利息支出仍會繼續上升。
集團估計其2023財年平均融資成本為4.4%，上升速度遠較美元基準利率或港元貼現窗利率的速度為慢，反映集團已積極管理融資成本及利率風險，這方面的相關風險理應可控。
集團的長期增長點在於龐大的農地儲備及陸續落成的K11投資物業，再加上內地物業銷售具韌性，且管理層有多項計劃降低槓桿水平。即使集團選擇不供股，相信能撐得住並度過各種挑戰。
結合多項信貸指標，我們認為集團的整體信貸風險可控，中至短年期債務違約風險偏低。
投資者可考慮2027年到期的美元債券 淨到期收益率約5.8%
目前新世界2027年美元債「NWDEVL 5.875% 16JUN2027 CORP (USD)」吸引力較高，淨到期收益率約5.8%。投資者亦可因應個人財務目標而選擇年期合適的債券（見表三）。
表三：新世界的非永續債券
| 債券名稱 | 貨幣 | 剩餘年期 | 投資者買入價 | 淨到期收益率 |
| NWDEVL 5.250% 19MAR2024 CORP (HKD) | 港元 | 1.0 | 101.9 | 3.8% |
| NWDEVL 5.875% 16JUN2027 CORP (USD) | 美元 | 4.2 | 100.2 | 5.8% |
| NWDEVL 3.800% 21MAY2029 CORP (HKD) | 港元 | 6.2 | 93.2 | 5.5% |
| NWDEVL 4.500% 19MAY2030 CORP (USD) | 美元 | 7.2 | 88.5 | 6.8% |
| NWDEVL 3.750% 14JAN2031 CORP (USD) | 美元 | 7.8 | 82.7 | 6.6% |
| 資料來源：FSMOne 數據截至2023年3月24日 |
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永續債方面（表四），這些債券對信貸質素及利率變化較大，因此價格波動性會較固定年期債券為高。從收益率角度而言，現時的當期收益率（票面利息／債券價格）只有約6% 至6.5% 的水平，吸引力有限。
若債價大幅下挫，令這些永續債的當期收益率抽升至9% 或以上，我們認為投資者可開始審慎考慮這些永續債，但須仔細留意永續債的條款、下次贖回日、贖回收益率、重置利率等，並大概估計集團於下次贖回日贖回永續債的概率及暫停派息的風險。
表四：新世界的永續債券
| 債券名稱 | 貨幣 | 下次贖回日 | 投資者買入價 | 淨贖回收益率 | 淨當期收益率 |
| NWDEVL 5.250% PERPETUAL CORP (USD) | 美元 | 2026 | 89.1 | 8.4% | 5.7% |
| NWDEVL 6.150% PERPETUAL CORP (USD) | 美元 | 2025 | 95.3 | 8.2% | 6.3% |
| NWDEVL 4.800% PERPETUAL CORP (USD) | 美元 | 2023 | 65.2 | 149.2% | 7.1% |
| NWDEVL 4.125% PERPETUAL CORP (USD) | 美元 | 2028 | 77.2 | 8.7% | 5.1% |
| NWDEVL 6.250% Perpetual Corp (USD) | 美元 | 2024 | 80.7 | 32.3% | 7.6% |
| 資料來源：FSMOne 數據截至2023年3月24日 |
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企業相關風險
在加息週期下，新世界的利息開支增幅將會較大，影響集團的盈利能力。這亦影響香港市民的購房意欲，令集團需要減價促銷，或接受較低的去化率。
另外，理論上加息會令香港樓價有一定程度的下行壓力，或影響其銷售利潤率。
管理層的降槓桿計劃有一定程度的執行風險，未必能如預期般有效降低負債水平。
集團較大部分的債務為銀行貸款，若出現金融系統性風險或行業風險，令銀行貸款的續期或再融資安排受影響，其流動性將會受壓。
總結
新世界的銷售表現不俗，但整體營運表現一般。集團下決心減槓桿，並拋出一籃子的降槓桿計劃，包括資本開支優化、變賣非核心資產、股息重設、財務管理及企業行動。我們認為大多數計劃的可行性偏高，應有效為集團逐步降低槓桿水平。
集團財政狀況穩健，整體信貸風險可控，中及短年期債務違約風險偏低。即使不供股，仍然能夠撐得住。
投資者可考慮2027年到期的美元債券，淨到期收益率約5.8%。
風險披露聲明
投資債券的主要風險
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投資高收益債券的主要風險
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| 具有某些特點的債券 某些債券可能別具特點及風險，投資時須格外注意。這些債券包括：
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附注
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