每週債券熱點：新世界發展 —— 積極布局大灣區

主要特點：

• 2021財年業績大致平穩，合同銷售表現理想，租金收入有望持續增長。

• 財務狀況保持穩健，淨負債率下降，短期流動性不俗，持續優化資產組合。

• 其2030年到期美元債券提供約3.9%到期收益率，值得投資者留意。

新世界發展（股份代號：17.HK）於9月底公布了公司截至今年6月底止的全年業績，有見及此，今次我們將更新一下公司2021財年的業務概況，並介紹其公司債券。

業務概況

物業銷售平穩增長　長居內房銷售三甲

2021財年（即2020年7月1日至2021年6 月30日），新世界發展之綜合收入為682億港元（下同），按上升16%，當中，四成收入來自物業發展以及物業投資業務。公司純利按上升7%至11.7億元；基本溢利則按上升6%至68億元。

表一：收入構成

隨着市場氣氛改善，兩地的物業銷售以及物業投資收入分別錄得18%以及8%的按年增長。期內，受益於柏傲莊、荔枝角道 888 號甲級寫字等項目銷售貢獻，公司在港合同銷售金額為424億元，超越了其200億元的全年銷售目標。中國內地的物業發展業務則主要受益於位於廣州的逸彩新世界、嶺南新世界以及深圳太子灣綜合項目等銷售貢獻，期內合同銷售金額達到了202億元人民幣，當中六成半的銷售來自大灣區項目，較一眾香港同業更積極布局大灣區發展。

投資性物業方面，由於尖沙咀大型綜合項目 Victoria Dockside 維港文化匯及 K11 ATELIER King's Road的整體出租率穩步提升，公司全年度在港物業投資收入按年升近10%至28.4億元。內地物業投資收入則按年升6%至18.6億元。目前，新世界在香港和內地共有17個K11項目，而隨着更多新投資物業陸續完成，如香港航天城項目11 SKIES以及寧波K11等。我們預計其來自投資性物業的租金收入將持續增長，以實現更穩定的經常性收入及利潤。

2021財年，公司已有近四成的利潤為經常性利潤，公司近年亦投放資源發展商業等其他非住宅業務，持續加大整體投資物業比重，有望於2024財年把經常性利潤的部分增加至五成。

信貸情況

表二：主要財務指標

截至2021年6月30日，公司財務狀況保持穩健，總資產為6,271億元，按年增加4.5%；總負債為3,229億元，按年增加0.7%。期內，公司的淨負債率從41.6%降至35.6%；利息覆蓋率由3.6倍升至6.9倍，財務比率明顯比上年同期強勁。

截至6月底，公司可動用資源為1,186億元，包括現金和銀行存款620億元和可動用銀行貸款566億元，足夠應付一年內到期的借款，反映短期流動性不俗。公司整體融資成本亦從2020財政年度的4.05%下降至2.76%。我們留意到公司於今年5月發行了一筆12億美元的永續債券，其4.125%票面利率比公司於今年9月已全部贖回的一筆12億美元永續債券的5.75%票面利率還要低，顯示了公司擁有較強的再融資能力。

此外，公司近年持續優化資產組合亦反映其新領導層良好的執行能力。年內，公司出售非核心資產180億元，當中包括以32億元出售新巴及城巴業務、以65億元出售於蘇伊士新創建及德潤環境的權益等，超越了公司130億元至150億元的全年目標。

債券簡評

債券投資方面，現時FSM平台上有多張新世界發展發行的債券，其中包括兩張港元債券、兩張美元債券和三張永續美元債券。雖然新世界發展及所發行的債券均未獲評級，但債券投資者要注意，無評級債券不代表其信貸基本質素欠佳。可以留意到，兩張港元債券的價格存在較高的溢價，可提供的收益率相對較低。故比較之下，我們認為兩張美元債券提供的收益率水平吸引，值得投資者留意。

表三：新世界發展債券

永續債券方面，我們認為其票面利率為4.8%的永續美元債券投資價值不俗，距離下次贖回日的時間亦較短。但需要注意的是，有別於其餘兩張永續債券（即NWDEVL 5.250% Perpetual Corp (USD) 以及NWDEVL 4.125% Perpetual Corp (USD)）設有票息重置條款，該債券為固定票息且不可重置（Fixed For Life）結構，即債券不包含票息重置或上浮。

企業相關風險

如宏觀經濟增長持續放緩以致房屋及零售銷售疲弱，集團的合約銷售和租金收入或不及預期。此等因素或可能引致公司之收入及盈利下跌，甚至現金流轉差等相關經營風險。此外，有別於香港其餘三大發展商如新地、長實及恒基，新世界在香港的土儲較少，負債率明顯較高。由於新世界積極於內地發展，並利用K11系列於國內多個城市打造具地標性的綜合型發展項目，這可能需要投放較大的資金成本開發，影響現金流表現。

總結

總括而言，新世界發展2021財年業績大致平穩，合同銷售表現理想，租金收入方面亦有望持續增長。期內，公司財務狀況保持穩健，淨負債率有所下降，短期流動性不俗，並持續優化資產組合。現時其2030年到期美元債券提供約3.9%到期收益率，值得投資者留意。

風險披露聲明